โต้ธปท. ด่วนสรุป อสังหาฯ ฟื้นตัว

โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน ส่งคำแถลงเรื่อง ตรรกะที่พึงทบทวนในการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตอบโต้ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ระบุว่า ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว

 

จากข่าวหนังสือพิมพ์ไืทยรัฐ หัวข้อ "อสังหาฯ ฟื้นตัวสวนเศรษฐกิจ ภาคธุรกิจอื่นปลุกไม่ขึ้น! ซมพิษน้ำมันแพง" โดยในรายงานข่าวที่อ้างจากธนาคารแห่งประเทศไทยว่า "ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว จากการกระตุ้นกำลังซื้อในงานมหกรรมต่างๆ ที่ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินร่วมกันจัด รวมทั้งยังเป็นผลจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง"

 

นายโสภณกล่าวถึงข้อมุลดังกล่าวว่า "ตรรก" ในการนำเสนอนี้อาจทำให้เข้าใจไขว้เขวได้ กล่าวคือ การกระตุ้นกำลังซื้อในงานมหกรรมต่าง ๆ นั้น ล้วนเป็น "ความแปรปรวน" ชั่วคราวที่อาจเกิดขึ้นได้ แต่การที่อสังหาริมทรัพย์เมื่อสิ้นไตรมาสที่ 3 มีภาวะที่ดีขึ้น คงเป็นเพราะการเปลี่ยนแปลงตามฤดูกาล (seasonal changes) จากการสำรวจของ AREA (Agency for Real Estate Affairs) พบว่า เดือนมกราคมมักเป็นเดือนที่มีการเติบโตสูง ในขณะที่เดือนสิงหาคม มักเป็นเดือนที่ตกต่ำสุดขีด ทั้งนี้จากการสำรวจผลมาในรอบ 4 ปีล่าสุด (พ.ศ.2547-2550)

 

ในทำนองเดียวกัน มูลค่าการซื้อขายที่ดินทั่วประเทศ หรือจำนวนรายการซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็อาจมีความแปรปรวนเพิ่ม/ลดตามปัจจัยความไม่แน่นอนต่าง ๆ การจะถือเป็นข้อสรุปเฉพาะคงไม่ได้ การวิเคราะห์ในทำนองนี้อาจเหมาะสำหรับการวิเคราะห์เพื่อการเล่นหุ้นซึ่งปรากฏเป็นการวิเคราะห์รายวันทั่วไป 

 

การที่ยอดคงค้างสินเชื่อส่วนบุคคลเพื่ออสังหาริมทรัพย์ และสินเชื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ลดลง อาจขึ้นอยู่กับการบริหาร ซึ่งความจริง แทบจะไม่ควรมีมากมายดังที่ปรากฏ หากมีการเข้มงวดในวินัยการวิเคราะห์สินเชื่อและการเอาจริงเอาจังกับการทำให้การอำนวยสินเชื่อมีความโปร่งใสกว่านี้

 

นอกจากนี้ที่อ้างว่า "ราคาที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นไปแล้วก่อนหน้านี้" มีข้อพึงสังวรณ์ว่า แม้บางครั้งราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น แต่ราคาบ้านก็อาจไม่เพิ่มขึ้นตามสัดส่วน ทั้งนี้ต้องขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจเป็นสำคัญ เช่น ในยามวิกฤติ ปรากฏว่า ค่าก่อสร้างเพิ่ม แต่ราคาบ้านกลับลดลง และข้อพึงพิจารณาจากการสำรวจนี้ก็คือ การจำหน่ายปูนซีเมนต์ลดลง พื้นที่รับการอนุญาตก่อร้างลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ไม่ดี

 

อีกตัวอย่างหนึ่งก็คือ การอ้างอิง "การซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีทั้งสิ้น 66,648 รายการ เพิ่มขึ้น 3.6% ใกล้เคียงกับเดือนก่อนหน้าที่เพิ่มขึ้น 3.0% ขณะที่มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีทั้งสิ้น 52,833 ล้านบาท ขยายตัว 7.7% ส่วนหนึ่งมาจากงานประมูลทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ซึ่งมีมูลค่าต่อหน่วยสูงของบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด" เป็นสิ่งที่อ้างอิงไม่ได้ เนื่องจากเป็นผลจากการขายรายเดียว

 

ประเด็นสำคัญที่สุดที่ควรใช้ในการวิเคราะห์ภาวะตลาดก็คือ การเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งไม่ได้อ้างอิงจากการโฆษณา การขออนุญาตจัดสรร แต่เป็นข้อมูลจริงในภาคสนาม ข้อมูลในชุดนี้ที่ทาง AREA เก็บมาโดยตลอดยังแสดงว่าแนวโน้มการเปิดตัวลดลง แต่ในระยะสั้นโดยเฉพาะในไตรมาส 4 นี้คงจะเพิ่มขึ้นตามภาวะของฤดูกาลที่ไตรมาส 1 และ 4 จะดีกว่าไตรมาส 2 และ 3 นั่นเอง

 

 

อ้างอิง :

อสังหาฯฟื้นตัวสวนเศรษฐกิจ ภาคธุรกิจอื่นปลุกไม่ ขึ้น!ซมพิษน้ำมันแพง, ไทยรัฐ 3 ธันวาคม 50

ร่วมบริจาคเงิน สนับสนุน ประชาไท โอนเงิน กรุงไทย 091-0-10432-8 "มูลนิธิสื่อเพื่อการศึกษาของชุมชน FCEM" หรือ โอนผ่าน PayPal / บัตรเครดิต (รายงานยอดบริจาคสนับสนุน)

ติดตามประชาไทอัพเดท ได้ที่:
Facebook : https://www.facebook.com/prachatai
Twitter : https://twitter.com/prachatai
YouTube : https://www.youtube.com/prachatai
Prachatai Store Shop : https://prachataistore.net
สนับสนุนประชาไท 1,000 บาท รับร่มตาใส + เสื้อโปโล

ประชาไท