ตามที่การเคหะแห่งชาติ ได้จัดการสัมมนาวิชาการนานาชาติ “กระบวนทัศน์ใหม่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเมืองในประเทศไทย” เมื่อวันที่ 11-13 มีนาคม 2556 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้รับเชิญไปร่วมสัมมนาด้วย และจึงขอเสนอความเห็นเพื่อช่วยการเคหะแห่งชาติวางบทบาทที่ช่วยพัฒนาที่อยู่อาศัยของชาติในอนาคต

เรื่องการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบริเวณพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน กรณีนี้การเคหะแห่งชาติต้องสามารถสวมบทบาทเป็นองค์การพัฒนาที่ดินมหานคร และใช้ความกล้าหาญในการใช้อำนาจของการเคหะแห่งชาติเองในการเวนคืนที่ดินเพื่อพัฒนาที่ดิน  ยิ่งกว่านั้นยังควรใช้เทคนิคที่การเคหะแห่งชาติไม่ได้กล่าวไว้ในบทสรุปก็คือ การจัดรูปที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าเพื่อการพัฒนาเมือง โดยใช้ความเห็นชอบของเจ้าของที่ดินและขนาดที่ดินรวมกันสองในสามเป็นสำคัญ

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้คำนวณให้เห็นว่า ราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียงกับสถานีรถไฟฟ้า 112 สถานี ราคาเฉลี่ยคือ 392,955 บาทต่อตารางวา ในที่นี้ที่ดินติดถนนในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า 2 ข้าง และลึกจากถนนใหญ่ระยะทาง 200 เมตร หรือรวมพื้นที่ 250 ไร่ มีราคาเฉลี่ยตกเป็นเงินตารางวาละ 192,548 บาท หรือตกเป็นเงินไร่ละ 77.019 ล้านบาท  รวมเป็นเงิน 2.157 ล้านล้านบาท  ที่ดินนี้หากเทียบกับเมื่อปี 2541 จะมีค่าเป็น 339% หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 1.438 ล้านล้านบาท

หากที่ผ่านมา ประเทศไทยมีการเก็บภาษีมูลค่าจากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมูลค่า (Land Value Increment Tax) จากการที่ราคาที่ที่ดินเพิ่มขึ้นเองโดยมิได้ลงแรงลงทุน (unearned increment of land value) ณ อัตราประมาณ 20% ของการเพิ่มขึ้นของมูลค่า ประเทศไทยก็สามารถมีภาษีจากผลของระบบรถไฟฟ้าถึง 287,538 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอที่จะสร้างระบบรถไฟฟ้าขึ้นใหม่ทั้งหมด หรือเพิ่มปริมาณรถไฟฟ้าได้อีกนับเท่าตัว

ที่ผ่านมานับเป็นความน่าเสียดายอย่างยิ่งที่รัฐบาลไม่ได้พัฒนาที่ดินรอบรถไฟฟ้า ปล่อยให้ภาคเอกชนตักตวงผลประโยชน์ทั้งที่รัฐบาลเป็นผู้พัฒนารถไฟฟ้า เพราะขาดองค์กรเช่นการเคหะแห่งชาติหรือองค์กรบริหารที่ดินมหานครมาดำเนินการ นอกจากนั้นรัฐบาลยังไม่มีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปล่อยมีการพัฒนาที่ดินโดยไม่มีการเสียภาษีเพื่อการพัฒนาเท่าที่ควร

เรื่องการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน ในเรื่องนี้การเคหะแห่งชาติ ควรเข้าใจให้ชัดว่า นโยบายหลักด้านที่อยู่อาศัยของรัฐก็คือการให้ภาคเอกชนเป็นตัวหลักในการพัฒนาเอง (Enabling) โดยรัฐเป็นผู้สนับสนุนมากกว่าที่รัฐจะเป็นผู้ดำเนินการเอง เช่นกรณีบ้านเอื้ออาทร ซึ่งไม่ประสบความสำเร็จในช่วงที่ผ่านมา  วิสัยทัศน์ต่อการร่วมมือกับภาคเอกชนก็คือ การเคหะแห่งชาติเป็นผู้จัดหาที่ดินแปลงใหญ่ทั้งในเขตใจกลางเมืองหรือเขตชานเมืองเพื่อสร้างเมืองชี้นำหรือเมืองบริวาร โดยจัดสรรให้ภาคเอกชนไปจัดสรรเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า โรงพยาบาล ศูนย์ประชุม โรงแรม หรืออื่นๆ อีกทอดหนึ่ง เพื่อที่ภาคไม่ต้องดำเนินการเอง แต่เป็นผู้คอยกำกับ

เรื่องการบริหารจัดการเพื่อรองรับภาวะอุทกภัย คงไม่ใช่พันธกิจของการเคหะแห่งชาติโดยตรง แต่เป็นหน้าที่ของรัฐบาล  ในระดับชุมชนที่สามารถดำเนินการได้จริงก็คือ การมีแผนรองรับเพื่อการย้ายถิ่นฐานชั่วคราว การจัดหาถิ่นฐานชั่วคราวเมื่อเกิดน้ำท่วม ซึ่งหากการเคหะแห่งชาติสามารถสนับสนุนรัฐบาลและประชาชนในด้านนี้ได้จะเป็นคุณูปการและการเผยแพร่ชื่อเสียงของการเคหะแห่งชาติเอง  อย่างไรก็ตามแนวคิดประเภท “บ้านลอยน้ำ” คงเป็นจริงไปไม่ได้ในสังคมไทย และคงเป็นความชอบเฉพาะบุคคลมากกว่าที่จะนำมาใช้ได้โดยรวม

เรื่องการเงินเพื่อที่อยู่อาศัย ประเด็นหลักและเร่งด่วนที่การเคหะแห่งชาติสามารถนำเสนอเพื่อประโยชน์ต่อสังคมและผู้ซื้อบ้านได้ก็คือ การเตือนภัยว่าระบบการเงินของไทยเปราะบางที่สัดส่วนเงินดาวน์ต่ำมากเพียง 5-10% ซึ่งต่างจากในประเทศอื่น เสี่ยงต่อสถาบันการเงิน  การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่อาจจะสูงเกินจริง ทำให้ผู้ซื้อบ้านแทบกู้โดยไม่ต้องดาวน์ ทำให้อาจทิ้งบ้านได้ในอนาคตหากเกิดวิกฤติ

ส่วนที่การเคหะแห่งชาติเสนอให้ส่งเสริมแนวคิดความรับผิดชอบต่อสังคมของบริษัทเอกชน โดยส่งเสริมให้บริษัทเอกชนจัดหาที่อยู่อาศัยแก่พนักงาน และลูกจ้าง โดยควรร่วมมือกับธนาคารต่าง ๆ นั้น คงจะเป็นจริงได้ยาก เพราะแม้แต่การเคหะแห่งชาติเองก็ไม่ได้จัดสวัสดิการในด้านนี้โดยเฉพาะ  และสำหรับหน่วยงานที่จัดสวัสดิการในด้านนี้ ก็อาจจัดได้ไม่เหมาะสม  ที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องปัจเจกบุคคล การจัดหาที่อยู่ให้เฉพาะที่อาจไม่เหมาะสมกับความต้องการจริง

เรื่องการพัฒนาเมือง  แทนที่การเคหะแห่งชาติจะเจรจากับกรุงเทพมหานครเพื่อขอเพิ่มอัตราความหนาแน่นของประชากรต่อพื้นที่ (FAR Bonus) ตามบทสรุปของการสัมมนา  การเคหะแห่งชาติควรที่จะเสนอแนะต่อกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นผู้จัดทำผังเมืองว่า ควรแก้ไขผังเมืองบางอย่าง

ตัวอย่างเช่น ในเขต ย.3 ซึ่งเป็นเขตที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในร่างผังเมือง กำหนดให้สร้างอาคารที่อยู่อาศัยรวมที่มีขนาดเกิน 1,000 ตารางเมตร ต้องติดถนนกว้างถึง30 เมตร ซึ่งไม่มีถนนกว้างขนาดนั้นจริงในซอยเลย  การนี้เท่ากับกลั่นแกล้งไม่ให้ประชาชนพัฒนาอะพาร์ตเมนต์เพื่อการอยู่อาศัย  หรือในเขต ย.2 ห้ามสร้างทาวน์เฮาส์เลย ให้สร้างแต่บ้านเดี่ยว ซึ่งเท่ากับไล่ประชาชนไปอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เป็นการผลักปัญหาออกจากกรุงเทพมหานครนั่นเอง

ถ้าการเคหะแห่งชาติสามารถกำหนดบทบาทในเชิงสร้างสรรค์และเอื้ออำนวยต่อการพัฒนาเมือง  การเคหะแห่งชาติจะมีบทบาทสำคัญ พนักงานก็จะมีความภาคภูมิใจในการทำงานในหน่วยงานแห่งนี้ตลอดไป

เกี่ยวกับผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือAREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน