AREA แถลง ฉบับที่ 6/2552: 23 กุมภาพันธ์ 2552:

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงจาการ์ตา

แถลงโดย โสภณ พรโชคชัย

ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ได้ขยายตลาดไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศอาเซียน โดยที่ผ่านมาได้มีแผนการสำรวจในนครโฮชิมินห์ กรุงพนมเปญ กรุงมนิลา และกรุงจาการ์ตา และได้นำเสนอในกรณีของนครโฮชิมินห์และกรุงพนมเปญไปแล้ว ในที่นี้จึงขอเสนอผลการศึกษา ณ กรุงจาการ์ตา

การสำรวจนี้เป็นการสำรวจล่าสุดและมีขนาดใหญ่และกว้างขวางที่สุดในประเทศอินโดนีเซีย โดยยังไม่มีหน่วยงานใดในกรุงจาการ์ตาได้เคยสำรวจมาก่อนนอกจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA นี้ การสำรวจนี้ดำเนินการในปลายปี 2551 ประกอบด้วยโครงการที่อยู่อาศัยที่กำลังขายอยู่ในท้องตลาดทั้งหมด 219 โครงการ

การสำรวจนี้ครอบคลุมที่อยู่อาศัยทั้งหมด 52,184 หน่วย ประกอบด้วยมูลค่าทรัพย์สินราว 3,738 ล้านเหรียญ หรือ 130,830 ล้านบาท โดยราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตาเป็นเงินหน่วยละประมาณ 2.5 ล้านบาท ซึ่งถือว่าพอ ๆ กับราคาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร

64% ของที่อยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตามีผู้จองซื้อไว้แล้ว และขณะนี้เหลือสินค้าที่อยู่อาศัยรอการขายในตลาดอยู่เพียง 18,606 หน่วย ซึ่งถือว่าต่ำมากเมื่อเทียบกับประเทศไทยที่ขณะนี้มีหน่วยขายรอการขายอยู่ถึงประมาณ 100,000 หน่วยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล สำหรับอัตราการขายต่อเดือนเป็นประมาณ 6% ต่อจำนวนหน่วยรวมของแต่ละโครงการ หรือราว 2,145 หน่วยที่สามารถขายได้ในแต่ละเดือน และหากพิจารณาจากจำนวนหน่วยที่ยังเหลืออยู่ในท้องตลาด คาดว่าสินค้าที่อยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตาจะหมดไปภายในกำหนด 6 เดือน หากไม่มีการเปิดตัวโครงการเพิ่มเติมเข้ามาใหม่ สถานการณ์เช่นนี้นับว่าดีกว่าประเทศไทยเป็นอย่างมาก

อย่างไรก็ตามจำนวนที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ทั้งหมดนั้น 80% หรือราว 41,747 หน่วย ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2552-2554 แสดงให้เห็นว่า สถานการณ์ยังมีความเปราะบางในทางหนึ่ง เพราะหากเกิดปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจ บ้านที่กำลังสร้างอยู่ ก็อาจหยุดก่อสร้างไปได้ อันอาจสร้างความเสียหายให้กับระบบเศรษฐกิจโดยรวม

สำหรับในเขตใจกลางกรุงจาการ์ตานั้นมีหน่วยขายรวม 14,837 หน่วย ซึ่งเป็นราว 28% ของหน่วยขายทั้งหมด รวมมูลค่าสูงถึง 1,967 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือ 68,845 ล้านบาท ซึ่งนับรวมได้ประมาณ 55% ของมูลค่าโครงการทั้งหมดในกรุงจาการ์ตา และส่วนมากที่พัฒนาใจกลางเมือง ก็คล้ายกับกรุงเทพมหานคร ก็คือ เป็นการพัฒนาในส่วนของที่อยู่อาศัยราคาแพงแบบอาคารชุดเป็นสำคัญ

เฉพาะในปี 2551 มีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมดประมาณ 84 โครงการที่เปิดตัวใหม่ รวมจำนวน 16,737 หน่วย หรือมีมูลค่า 1,052 ล้านเหรียญสหรัฐ ซึ่งนับว่าน้อยกว่าในเขตกรุงเทพมหานครที่ปี 2551 มีการเปิดตัวถึง 67,791 หน่วย แสดงให้เห็นว่าขนาดของตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครใหญ่กว่าของกรุงจาการ์ตาถึง 4 เท่าตัว ในขณะที่ประเทศไทยมีประชากรน้อยกว่าประเทศอินโดนีเซียถึงเกือบ 4 เท่าตัว

ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในกรุงจาการ์ตามีราคาเฉลี่ย 2.214 ล้านบาท ต่ำกว่าของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีราคาเฉลี่ย 2.582 ล้านบาท ราคาบ้านใหม่ในกรุงจาการ์ตา มีราคาต่ำกว่าราคาบ้านที่เปิดตัวในปีก่อนหน้าคือปี 2551 และ 2550 แสดงให้เห็นว่าตลาดกำลังหดตัวลง ผู้ประกอบการก็พยายามขายราคาลดลงตามลำดับ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ได้จัดลำดับโครงการขายดี 10 อันดับแรกของกรุงจาการ์ตาไว้ดังนี้:

1. กรีนพาร์ควิล เป็นอาคารชุด 900 หน่วย ขายราคาเพียงหน่วยละ 330,000 บาท

2. การ์เดเนีย บูเลวาร์ด อาคารชุดราคาปานกลาง 492 หน่วย ๆ ละ 1,300,000 บาท

3. บุรีเนอร์วานา ทาวน์เฮาส์ชั้นเดียวแสนถูก ราคาหน่วยละ 170,000 บาท

4. โบโกพาร์ค ทาวน์เฮาส์ราคาปานกลาง คือหน่วยละ 1.378 ล้านบาท

5. แองคอลแมนชัน โครงการบ้านเดี่ยวและอาคารชุดราคาแพงใจกลางเมือง

6. เดอะเวฟ อาคารชุดราคาปานกลางใจกลางเมือง

7. วันพาร์คเรซิเดนซ์ อาคารชุดราคาค่อนข้างถูก

8. บิลลาบอง 5 เป็นทาวน์เฮาส์ราคาถูกเพียง 170,000 บาทต่อหน่วย

9. เมเปิล พาร์ค เป็นอาคารชึดราคาปานกลาง

10. แอมบาสเสด เป็นอาคารชุดราคาแพง ตารางเมตรละ 60,000 บาทขึ้นไป

จะสังเกตได้ว่าโครงการเหล่านี้มีชื่อคล้ายคลึงกับชื่อโครงการในกรุงเทพมหานครเช่นกัน โดยเป็นชื่อต่างประเทศเป็นหลัก และอาจมีชื่อพื้นถิ่นผสมอยู่บ้าง เป็นต้น

ข้อที่น่าสังเกตในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตาก็คือ มีการลดราคากันขนานใหญ่ประมาณ 10-15% เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ อย่างไรก็ตามโครงการที่เจ๊งคาให้เห็นนั้น ไม่พบ แต่ก็เชื่อว่ากำลังซื้อลดลงตามลำดับ

แนวทางการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในกรุงจาการ์ตาได้แก่การสร้างความมั่นใจแก่ผู้ซื้อด้วยมาตรการเช่นเดียวกับไทยคือ ระบบคุ้มครองเงินดาวน์ การก่อสร้างแบบกึ่งอุตสาหกรรมเช่นที่ บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ทำ อาจช่วยให้การก่อสร้างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น และการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบ SME ที่ไม่ใช่ขนาดใหญ่จนเกินไป อาจช่วยลดความเสี่ยงของโครงการได้

ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ยังพอมีความหวังในกรุงจาการ์ตาได้แก่ที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ราคาถูก และอาคารชุดราคาปานกลางใจกลางเมือง

สำหรับอินโดนีเซียมีความแตกต่างจากไทยตรงที่แม้กรุงจาการ์ตาจะมีขนาดใหญ่เช่นกรุงเทพมหานคร แต่นครขนาดรองลงมา ก็มีศักยภาพสูงมากเช่นกัน เพราะมีประชากรในเขตเมืองอยู่หลายล้านคนเช่นกัน ทำให้โอกาสการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองภูมิภาคอื่น ๆ มีสูงมาก เช่น นครเมดาน นครสุราบายา นครเมดาน นครมาคาสซา และอื่นๆ

หมายเหตุ

ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน (AREA)

AREA (www.area.co.th) เป็นศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2000 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย