อสังหาริมทรัพย์ในประเทศเพื่อนบ้านกำลังไปได้ด้วยดี ในขณะที่ของไทยอาจจะยังไม่ “พ้นพงหนาม” เนื่องจากปัจจัยทางการเมือง  ทั้งนี้เป็นรายงานจากการเข้าประชุมนานาชาติ FIABCI

ในช่วงวันที่ 26-28 พฤษภาคม ศกนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ไปร่วมประชุมสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ ซึ่งมีชื่อย่อในภาษาฝรั่งเศสว่า FIABCI ณ เมืองบาหลี  ได้พบปะกับผู้เกี่ยวข้องในวงการ รวมทั้งได้รับข้อมูลจากเอกสารที่เกี่ยวข้องในการประชุมเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคนี้  จึงได้สรุปเป็น AREA แถลงฉบับที่ 31/2553 นี้

จาการ์ตา

กรุงจาการ์ตาก็คล้ายกับกรุงเทพมหานครและปริมณฑล คือมีเมืองบริวารซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของมหานครจาการ์ตาอีก 5 เมืองรวมประชากรเกือบ 10 ล้านคน  ที่ผ่านมาการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูกยังมีไม่มากนัก เพราะความสามารถในการซื้อของประชาชนยังค่อนข้างจำกัด และเทคโนโลยีการก่อสร้างยังไม่ทันสมัยเท่าของไทย โดยเฉพาะเทียบกับกลุ่มพฤกษาเรียลเอสเตท ที่มีเทคโนโลยีดังกล่าว

อย่างไรก็ตามการพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตาในปัจจุบันขยาย ตัวเป็นอย่างมาก โดยสังเกตได้จากการพัฒนาอาคารสำนักงานใหม่ ๆ ในกรุงจาการ์ตาจำนวนมาก  แตกต่างจากไทยที่มีการพัฒนาอาคารใหม่ ๆ ไม่มากนักในปัจจุบัน  ในเมืองบริวารยังมีการสร้าง “เมืองใหม่” หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในย่านชานเมือง รวมทั้งการสร้างศูนย์ธุรกิจขนาดใหญ่ใจกลางเมืองบริวารต่าง ๆ เช่น เมืองบริวารที่ชื่อว่าเบอร์กาซี ซึ่งตั้งอยู่ทางฝั่งตะวันออกของกรุงจาการ์ตา

บาหลี

บาหลีที่บอบช้ำจากระเบิดสังหารนักท่องเที่ยวไปมากมายในปี พ.ศ. 2545 และ 2548 กำลังเป็นคู่แข่งของไทย แต่เดิมบาหลีมีนักท่องเที่ยวเพียงปีละไม่ถึง 2 ล้านคน ในขณะที่ภูเก็ตมีนักท่องเที่ยวถึง 4 ล้านคน แต่ขณะนี้กำลังเปลี่ยนแปลง  บาหลีมีชาวต่างประเทศไปเยือนมากกว่ากรุงมะนิลา ซึ่งมีผู้ไปเยือนประมาณ 0.7 ล้านคนต่อปีเท่านั้น  บาหลีมีสายการบินที่บินตรงจากทั่วโลก  และยังมีแผนที่จะสร้างสนามบินแห่งใหม่ทางด้านเหนือของเกาะอีกด้วย

โรงแรมในบาหลีมีส่วนแบ่งถึง 22% ของโรงแรมทั่วประเทศอินโดนีเซีย จึงถือเป็นอุตสาหกรรมขนาดใหญ่มากที่สุดในบาหลี  นอกจากนั้นในขณะนี้บาหลียังกำลังขยายตัวในอสังหาริมทรัพย์เชิงพัก ผ่อนในรูปแบบการขายบ้านพักตากอากาศในแนวราบเช่นที่พบเห็นตามเนิน เขาต่าง ๆ รอบเกาะภูเก็ตเช่นกัน  ไม่แน่ว่าอุตสาหกรรมสร้างบ้านตากาอากศขายจะมุ่งสู่บาหลีแทนที่ ภูเก็ตหรือไม่
 

ปีนัง

เมื่อ 50 ปีที่แล้ว อาจถือเป็นศูนย์กลางการเรียนแห่งหนึ่งสำหรับลูกหลานชาวจีนในประเทศไทย  แต่ภายหลังได้เสื่อมความนิยมไปบ้าง  ปีนังเป็นเมืองท่าสำคัญทางเหนือของมาเลเซีย  มีชาวจีนอาศัยอยู่มากกว่าชาวมาเลย์  ปีนังในทุกวันนี้เน้นการพัฒนา อาคารสูง จนดูคล้ายฮ่องกงขนาดเล็ก

นับตั้งแต่ปี 2545-2552 ราคาบ้านในมาเลเซียเพิ่มขึ้นมาโดยตลอด  และไม่ได้รับผลกระทบมากนักจากวิกฤติเศรษฐกิจ  อย่างไรก็ตามอัตราผลตอบแทนในการลงทุนของปีนังเป็นเพียง 5% ต่อปี  หากมีโอกาสไปดูงาน  ปีนังนับเป็นแหล่งที่น่าสนใจในการดูงานทั้งอสังหาริมทรัพย์ประเภท สำนักงาน อาคารชุดพักอาศัยและบ้านแนวราบ  คณะกรรมการสมาคม FIABCI ประจำปีนัง ซึ่งเคยมาดูงานที่ ดร.โสภณ จัดขึ้น ฝากแจ้งข่าวว่ายินดีต้อนรับคณะอสังหาริมทรัพย์จากไทยไปดูงานเป็น อย่างยิ่ง
 

มะนิลา

กล่าวได้ว่า ฟิลิปปินส์เลียนแบบไทยในการพัฒนากองทุนหมู่บ้าน การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในระดับตำบลทั่วประเทศ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ  ในกรุงมะนิลาก็มีการก่อสร้างสาธารณูปโภคกันอย่างขนานใหญ่ รวมทั้งการก่อสร้างนิคมอุตสาหกรรมและเขตเศรษฐกิจพิเศษ โดยเอาที่ดินของรัฐโดยเฉพาะเขตทหารเดิมมาก่อสร้างในเชิงพาณิชย์ เพื่อการส่งเสริมการลงทุนในท้องถิ่น

ผลที่ตามมาก็คือ มีการก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ทั้งที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอื่น ๆ กันขนานใหญ่  จำนวนหน่วยที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉลี่ยไตรมาสละ 25,000 หน่วย และราว 20,000 หน่วยเป็นที่อยู่อาศัย

หลังจากการเลือกตั้งใหญ่ที่รัฐบาลปัจจุบันสามารถกุมเสียงข้างมาก ประเทศฟิลิปปินส์ก็มีความมั่นคงยิ่งขึ้น ในสมัยนางอาโรโยเป็นประธานาธิบดีก็ได้สร้างการเมืองที่เข้มแข็ง  ทำให้ประเทศได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง  ผู้นำในวงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงมะนิลายังให้ความเห็นว่านครมา กาตี ซึ่งเป็นนครเศรษฐกิจหลักในกรุงมะนิลา ยังถือเป็นเป้าหมายในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ อาคารชุดพักอาศัยใจกลางเมือง
 

สิงคโปร์

รัฐบาลสิงคโปร์สร้างที่อยู่อาศัยถึง 80% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในสิงคโปร์ ในขณะที่การเคหะแห่งชาติของไทยมีส่วนแบ่งในตลาดไม่ถึง 1%  ดังนั้นประเด็นที่พึงพิจารณาสำหรับสิงคโปร์คงเป็นอสังหาริทรัพย์ เชิงพาณิชย์ ที่มีลูกค้าสำคัญคือนักลงทุนจากต่างประเทศ  อาจกล่าวได้ว่าอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ขึ้นกับนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งต่างจากประเทศอื่นในภูมิภาคนี้ที่ขึ้นกับประชาชนในท้องถิ่น เป็นหลัก

ตลาดอาคารสำนักงานสิงคโปร์มีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 2,100 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่ก็ยังน้อยกว่าฮ่องกงและโตเกียวที่ค่าเช่าอาคารสำนักงานชั้นดี เป็นเงิน 4,500 และ 6,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนตามลำดับ  ในขณะที่ของไทยตกเป็นเงินเพียงตารางเมตรละ 500-800 บาท  รัฐบาลได้จัดสรรที่ดินริมทะเลมาให้เอกชนประมูลไปสร้างอาคารสำนัก งานใหม่ ๆ ทำให้อุปทานเพิ่มขึ้นมาก แต่ก็มีนักลงทุนจากต่างประเทศย้ายสำนักงานเข้าไปในสิงคโปร์เพิ่มขึ้น เช่นกัน

อาจกล่าวได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเพื่อนบ้านกำลังเติบโตเข้า สู่นิมิตหมายใหม่ตามศักราชใหม่ ทั้งผิลิปปินส์และอินโดนีเซียก็มีการเลือกตั้งใหม่ ได้รัฐบาลเสียงข้างมากที่เข้มแข็ง  ส่วนรัฐบาลในมาเลเซียและสิงคโปร์ก็เข้มแข็งมากอยู่แล้ว  ดังนั้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ต้องพะวงกับประเด็นทางการ เมืองเช่นในประเทศ
 

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาค สนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย