การประเมินสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในภาวะสงครามกับกัมพูชา

ประชาไททำหน้าที่เป็นเวที เนื้อหาและท่าที ความคิดเห็นของผู้เขียน อาจไม่จำเป็นต้องเหมือนกองบรรณาธิการ

หากความขัดแย้งตามแนวชายแดนในปัจจุบันได้รับการยกระดับเป็นสงคราม อัตราความเสี่ยงของประเทศก็จะเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจของประเทศไทยเป็นอย่างมาก  ปัญหาความขัดแย้งนี้จึงควรจบลงโดยเร็วหรือให้จำกัดวงความขัดแย้งเฉพาะบนโต๊ะ เจรจา หรือใช้แนวทางสันติเป็นทางออก ทั้งนี้เนื่องจากทั่วโลกมีความขัดแย้งตามพรมแดนมากมาย แต่แทบจะไม่มีการใช้กำลังในปัจจุบัน

ในกรณีที่มีการยกระดับเป็นสงครามระหว่างไทยกับกัมพูชา จะส่งผลกระทบเชิงลบต่อประเทศไทยเป็นอย่างมากเพราะเป็นประเทศที่ใหญ่กว่า มีพื้นฐานความมั่งคั่งมากกว่า มูลค่าการสูญเสียจึงจะมีเป็นจำนวนมาก เช่น:

1. อสังหาริมทรัพย์ตามแนวชายแดน ใน AREA แถลง ฉบับที่ 2/2554 เมื่อวันอังคารที่ 4 มกราคม 2554 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สแสดงให้เห็นว่ามูลค่าการค้าชายแดนไทยและกัมพูชามีมูลค่าประมาณ 50,000 ล้านบาท    หากสงครามยืดเยื้อ การค้าก็จะหดตัวลง และอาจหดตัวลงในระยะยาวเพราะการที่กัมพูชาหันไปซื้อสินค้าจากประเทศอื่น  นอกจากนี้ตลาดค้าขายชายแดนที่มีขนาดประมาณ 5,000 - 20,000 ตารางเมตร ก็จะด้อยค่าลงเพราะผลจากความซบเซาของการค้าขายแดน  กรณีนี้ยังจะส่งผลต่อประชาชนตามแนวชายแดนโดยตรง และหากเศรษฐกิจฝืดเคืองก็ย่อมส่งผลกระทบต่อความมั่นคงทางสังคมและปัญหา อาชญากรรมด้วย

2. แหล่งท่องเที่ยวตากอากาศของนานาชาติในภาคตะวันออก เช่น พัทยา ระยอง จันทบุรีและตราดก็อาจได้รับผลกระทบไปด้วย พัทยาตั้งอยู่ห่างจากด่านชายแดนกัมพูชาเพียง 250 กิโลเมตร ใช้เวลาเดินทาง (เดินทัพ) เพียง 4 ชั่วโมง  กลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่ปักหลักอยู่ในพื้นที่นี้ก็อาจรู้สึกไม่มั่นคงและ ย้ายฐานออกไป ทำให้ที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศรวมมูลค่านับแสนล้านมีมูลค่าลด ลงอย่างชัดเจน

3. แหล่งอุตสาหกรรมสำคัญที่สุดของไทยคือมาบตาพุด ก็อาจได้รับความเสียหายร้ายแรง นักลงทุนญี่ปุ่นและนักลงทุนใหญ่จากประเทศรายอื่น ก็อาจถอนตัวออกไป ส่งผลกระทบร้ายแรงต่อเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม

4. สถานที่พักผ่อนตากอากาศอื่น เช่น ภูเก็ต สมุย หัวหินและอื่นๆ ก็อาจได้รับผลกระทบเพราะอัตราความเสี่ยงของประเทศสูงขึ้น  ส่งผลให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ลดลง  และหากสถานที่ตากอากาศของประเทศคู่แข่งในภูมิภาคนี้ เช่น ลังกาวี ปีนัง บาตัม สิงคโปร์ บาหลี ฯลฯ พัฒนาขึ้น โอกาสที่นักลงทุนและนักท่องเที่ยวจะกลับมาใหม่จะน้อยลงอีก

5. แม้แต่อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครก็จะได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อันได้แก่อาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัยหรูหราที่ให้ชาวต่างชาติซื้อหรือเช่าอยู่อาศัย เนื่องจากอัตราความเสี่ยงของประเทศเพิ่มสูงขึ้นนั่นเอง

จะสังเกตได้ว่าในประเทศที่อยู่ในภาวะสงครามหลายแห่งทั่วโลก แม้มีแหล่งท่องเที่ยวน่าสนใจมากมาย แต่ก็มีนักท่องเที่ยวน้อยมาก  แม้แต่ประเทศเพื่อนบ้านเช่นอินโดนีเซีย ซึ่งเคยมีปัญหาความไม่สงบภายในประเทศเมื่อ 14 ปีก่อน ก็ยังมีนักท่องเที่ยวเพียง 6.3 ล้านคนน้อยกว่าประเทศไทย (14.2 ล้านคน) สิงคโปร์ (7.5 ล้านคน) และมาเลเซีย (23.6 ล้านคน) เสียอีก

จากการเปรียบเทียบอัตราความเสี่ยงของประเทศต่าง ๆ ในภูมิภาคอาเซียนล่าสุดพบว่า ประเทศสิงคโปร์มีอัตราเสียงรวม (Total risk premium) ต่ำสุดคือ 5% ในขณะที่อัตราความเสี่ยงประเทศ (Country risk) อยู่ที่ 0%  ในขณะที่ไทย มีอัตราความเสี่ยงรวม และอัตราความเสี่ยงประเทศ อยู่ที่ 7.25% และ 2.25% ตามลำดับ  สำหรับกัมพูชาอยู่ในระดับต่ำสุดคือ มีอัตราความเสี่ยงรวม และอัตราความเสี่ยงประเทศ อยู่ที่ 12.5% และ 7.5% ตามลำดับ

การจัดอันดับประเทศและความเสี่ยง

                        ประเทศ                 เครดิต         อัตราเสี่ยงรวม   อัตราเสี่ยงประเทศ

                        สิงคโปร์                    Aaa                   5.00%   0.00%

                       มาเลเซีย                      A3                   6.73%   1.73%

                              ไทย                  Baa1                   7.25%   2.25%

                    อินโดนีเซีย                    Ba2                   9.13%   4.13%

                       ฟิลิปปินส์                    Ba3                   9.88%   4.88%

                      เวียดนาม                      B1                 11.00%   6.00%

                         กัมพูชา                      B2                 12.50%   7.50%

 

หากประเทศไทยขยับอัตราความเสี่ยงประเทศจาก 2.25% เป็น 4% เพราะการยกระดับความขัดแย้งตามแนวชายแดนเป็นสงคราม ซึ่งเป็นอัตราที่ใกล้เคียงกับอินโดนีเซีย ก็จะทำให้อัตราความเสี่ยงประเทศเพิ่มขึ้นจาก 7.25% เป็น 9% ทำให้มูลค่าทรัพย์สินลดลงประมาณ 19% [{(1/9%) / (1/7.25%)} -1]

ในโลกทุกวันนี้ยังมีปัญหาความขัดแย้งตามแนวชายแดนมากมาย รวมเกือบ 40 บริเวณ เกี่ยวข้องกับประเทศเป็นจำนวนมาก   แต่มักแก้ไขด้วยสันติวิธี เช่น

1. Hans Island (ใกล้เกาะกรีนแลนด์) ระหว่าง Canada และเดนมาร์ก

2. หมู่เกาะเล็ก ๆ นอกชายฝั่งทะเลแคริเบียน ระหว่างคิวบา สหรัฐอเมริกาและเม็กซิโก

3. พื้นที่หลายบริเวณระหว่างสหรัฐอเมริกาและแคนาดา

4. พื้นที่ยุโรประหว่างฝรั่งเศสกับอิตาลี ฝรั่งเศสกับสเปน สเปนกับโปรตุเกส

5. พื้นที่เอเชียเช่นระหว่างอินเดียกับบังคลาเทศ บังคลาเทศกับพม่า กัมพูชากับเวียดนาม สิงคโปร์กับมาเลเซียและอินโดนีเซีย มาเลเซียกับอินโดนีเซีย

ดังนั้นการใช้สงครามแก้ไขปัญหาย่อมจะสร้างความเสียหายใหญ่หลวงต่อทุกฝ่าย ไม่ใช่หนทางที่ดี และมีแต่จะสร้างบาดแผลให้แก่ทุกภาคส่วน

การปะทะกันด้วยกำลังอาวุธต้องหยุดลงในทันที

 

โปรดดู www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement172.htm

โปรดดู www.unwto.org/facts/eng/pdf/highlights/UNWTO_Highlights10_en_LR.pdf

โปรดดู http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html

โปรดดู http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_territorial_disputes

 

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับ ปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

ข่าวรอบวัน

สนับสนุนประชาไท 1,000 บาท รับร่มตาใส + เสื้อโปโล

ประชาไท

ร่วมบริจาค สนับสนุนการทำงานของ 'ประชาไท' ร่วมสร้างและรักษาสื่อเสรี Prachatai.com (ไม่มีขั้นต่ำ)

โอนเงิน บัญชีกรุงไทย 091-0-10432-8 "มูลนิธิสื่อเพื่อการศึกษาของชุมชน FCEM"

โอนเงิน PayPal / บัตรเครดิต https://PayPal.me/Prachatai (รายงานยอดบริจาคสนับสนุน)

ติดตามประชาไทอัพเดท ได้ที่:
เฟซบุ๊ก https://fb.me/prachatai
ทวิตเตอร์ https://twitter.com/prachatai
LINE ไอดี = @prachatai

พื้นที่ประชาสัมพันธ์