AREA: กระตุ้นอสังหาริมทรัพย์หลังน้ำท่วมด้วยทางด่วน

ประชาไททำหน้าที่เป็นเวที เนื้อหาและท่าที ความคิดเห็นของผู้เขียน อาจไม่จำเป็นต้องเหมือนกองบรรณาธิการ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกที่ดำเนินการสำรวจมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 ได้ประมาณการว่า ในพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมทั้งหมด มีที่อยู่อาศัยทั้งหมด 2,656 โครงการ จำนวน 549,888 รวมมูลค่า 1,254,005 ล้านบาท หรือตกหน่วยละ 2.280 ล้านบาท และเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 2,425 โครงการ จำนวน 461,664 หน่วย รวมมูลค่า 1,147,970 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 2.487 ล้านบาท ที่อยู่อาศัยที่เป็นห้องชุดมีจำนวน 88,224 หน่วย รวมมูลค่า 106,035 ล้านบาท หรือ 1.202 ล้านบาทต่อหน่วย หลังจากน้ำท่วมราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่อาจจะตกต่ำลงเป็นอย่าง มาก ทั้งนี้เพราะทำเลที่ดีเหล่านั้นกลับมี ‘ตำหนิ’ เพราะน้ำท่วมถึง ผู้ซื้อบ้านอาจเกิดความไม่มั่นใจในปัญหาการท่วมซ้ำซากในอนาคต ดังนั้นรัฐบาลจึงควรก่อสร้างสาธารณูปโภคเพื่อแก้ปัญหาดังกล่าว ได้แก่ เขื่อนกั้นที่ถาวร และระบบป้องกันปัญหาน้ำทะเลหนุน รวมทั้งการปรับปรุงและก่อสร้างถนนหนทางอื่น ๆ อย่างไรก็ตามหนทางหนึ่งในการกระตุ้นราคาอสังหาริมทรัพย์ก็คือ การเร่งก่อสร้างทางด่วนผ่านเข้าไปยังพื้นที่ชานเมืองต่าง ๆ เพื่อทำให้ศักยภาพของที่ดินเพิ่มสูงขึ้น เพราะเป็นการย่นระยะทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น บนทางด่วนยังสามารถมีรถประจำทางได้ ในกรณีชานเมืองทางด่วนนับว่าเหมาะสมและสะดวกกว่าการมีรถไฟฟ้า ซึ่งมีค่าใช้จ่ายต่อหัวในการเดินทางสูงกว่าทางด่วนมาก และไม่สามารถใช้ขนถ่ายสินค้าได้ หลังจากน้ำท่วม มีความเป็นไปได้ที่ราคาบ้านในพื้นที่เหล่านั้นจะหยุดนิ่ง หรือลดต่ำลงเล็กน้อย หรือทำให้การซื้อขายชะงักไป ทำให้ไม่สามารถรับรู้รายได้ได้ หากสมมติให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงไป 10% ของทั้งหมด 1.254 ล้านบาท ก็เท่ากับเป็นความสูญเสียประมาณ 125,400 ล้านบาท จากข้อมูลต้นทุนการก่อสร้างทางด่วนเป็นเงินตารางเมตรละ 32,000 บาท ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอเตท แอฟแฟร์ส คาดว่าว่า ณ เงิน 125,400 ล้านบาทนี้ จะสามารถก่อสร้างทางด่วนขนาด 4 ช่องจราจร ได้ถึง 245 กิโลเมตร โดยอาจก่อสร้างเหนือถนนปัจจุบัน เช่นในกรณีถนนรามคำแหง ถนนบรมราชชนนี เป็นต้น หากเป็นการก่อสร้างบนที่ดินที่ต้องเวนคืนใหม่ ค่าก่อสร้างก็จะเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ก่อสร้างได้ระยะทางสั้นลงเป็น 145 กิโลเมตร อย่างไรก็ตามหากสามารถก่อสร้างด้วยเงินจำนวน 125,400 ล้านบาทนี้ จะทำให้เกิดมูลค่าเพิ่มต่ออสังหาริมทรัพย์ของประชาชนโดยรวม แทนที่จะลดลง กลายเป็นว่างบประมาณการก่อสร้างนี้ไม่ใช่ความสูญเปล่า แต่เป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เคยทำการศึกษาให้กับบริษัทก่อสร้างทางด่วนของญี่ปุ่นแห่งหนึ่งพบว่า หลังจากการก่อสร้างทางด่วนยกระดับ ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวเพิ่มสูงขึ้นกว่าบริเวณที่ไม่มีทางด่วน อย่างมีนัยสำคัญ กรณีตัวอย่างเช่นนี้มีให้เห็นทั่วไปในต่างประเทศ เช่น ในนครเซี่ยงไฮ้ ทางยกระดับต่าง ๆ ที่ออกนอกเมือง รัฐบาลให้ใช้ทางเหล่านี้โดยไม่คิดค่าใช้จ่าย เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม โดยเฉพาะการขนส่งสินค้าและบริการต่าง ๆ นอกเหนือจากการช่วยกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ในกรณีของเมืองอาเจะห์ อินโดนีเซียที่เกิดสึนามิ ปรากฏว่าแม้เมืองดังกล่าวจะมีผู้สูญเสียชีวิตเกือบ 200,000 คน แต่ในเวลา 2 ปีหลังจากนั้น ราคาอสังหาริมทรัพย์กลับพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก เพราะรัฐบาลลงทุนพัฒนาสาธารณูปโภคขึ้นใหม่นั่นเอง พื้นที่ที่ควรก่อสร้างทางยกระดับ ได้แก่ ถนนรังสิต-นครนายก ถนนรังสิต-บางพูน ถนนเพชรเกษม ถนนลาดพร้าว ถนนรามคำแหง ถนนศรีนครินทร์ ถนนสุขุมวิทช่วงปากน้ำ ถนนสุขสวัสดิ์ ถนนพระรามที่ 2 ถนนรัตนาธิเบศร์ ถนนบางบัวทอง-สุพรรณบุรี เป็นต้น โดยสรุปแล้ว แม้การแก้ปัญหาหลังน้ำท่วมจะมีหลายประการ แต่ประการสำคัญหนึ่งจึงเป็นการเร่งก่อสร้างทางด่วนเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ กระตุ้นการลงทุนจากทั้งในและต่างประเทศ กระตุ้นราคาอสังหาริมทรัพย์ของประชาชน และเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายในระยะยาว ค่าก่อสร้างวันนี้ย่อมต่ำกว่าค่าก่อสร้างในวันพรุ่งนี้เสมอ และอายุของทางด่วนเหล่านี้ย่อมยาวนานเกินคุ้มอย่างแน่นอน ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับ ปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

เท่าไรก็ได้ การสนับสนุนจากคุณ คือการร่วมสร้างและรักษาสื่อเสรี ‘ประชาไท’ ... ร่วมสนับสนุนเรา
โอนเงิน พร้อมเพย์ PromptPay "มูลนิธิสื่อเพื่อการศึกษาของชุมชน" 0993000060423
โอนเงิน PayPal คลิกที่นี่ https://paypal.me/prachatai (รายงานยอดบริจาคสนับสนุน)
ติดตามประชาไทอัพเดท ได้ที่:
เฟซบุ๊ก https://fb.me/prachatai
ทวิตเตอร์ https://twitter.com/prachatai
LINE ไอดี = @prachatai

แสดงความคิดเห็น

พื้นที่ประชาสัมพันธ์