การพัฒนาใจกลางพื้นที่ใจกลางกรุงเทพมหานคร

ประชาไททำหน้าที่เป็นเวที เนื้อหาและท่าที ความคิดเห็นของผู้เขียน อาจไม่จำเป็นต้องเหมือนกองบรรณาธิการ
            ในเขตใจกลางเมืองมีพื้นที่ขนาดใหญ่ที่เหมาะสมกับการพัฒนาเพื่อให้มหานครมีความหนาแน่น แต่ไม่แออัด อยู่มากมายหลายแปลง  หากมีการวางแผนการพัฒนาที่ดี จะทำให้การพัฒนามหานครมีประสิทธิภาพสูงขึ้น
            ทุกวันนี้มีข่าวการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ใจกลางเมืองหลายแปลง เช่น กรณีมักกะสันคอมเพล็กซ์ ซึ่งมีงบลงทุนถึง 300,000 ล้านบาท บนที่ดินขนาดเกือบ 500 ไร่  หรือการพัฒนาที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เนื้อที่ 80 ไร่  การพัฒนาโรงงานยาสูบขนาด 600 ไร่ รวมถึงการพัฒนาท่าเรือคลองเตย 2,500 ไร่ ตลอดจนการพัฒนาพื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย ที่ กม.11 จำนวน 400 ไร่ ที่สถานีแม่น้ำอีก 260 ไร่ รวมทั้งที่ดินของ กทม. 80 ไร่บริเวณ กทม. 2 เป็นต้น ทั้งนี้ผมมีความเห็นถึงมูลค่าตลาดของที่ดินในแต่ละแปลง ดังนี้
            1. กรณีมักกะสันคอมเพล็กซ์ 500 ไร่ ๆ ละ 200 ล้านบาท รวม 100,000 ล้านบาท
            2. ที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ 80 ไร่ ๆ ละ 300 ล้านบาท รวม 24,000 ล้านบาท
            3. โรงงานยาสูบ 600 ไร่ ๆ ละ160 ล้านบาท รวม 960 ล้านบาท
            4. ที่ดินท่าเรือคลองเตย 2,500 ไร่ ๆ ละ 100 ล้านบาท รวม 250,000 ล้านบาท
            5. พื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย ที่ กม.11 400 ไร่ ๆ ละ 60 ล้านบาท รวม 24,000 ล้านบาท
            6. สถานีแม่น้ำอีก 260 ไร่ 100 ล้านบาท รวม 26,000 ล้านบาท
            7. ที่ดิน กทม. 2 จำนวน 80 ไร่ ๆ ละ 100 ล้านบาท รวม 16,000 ล้านบาท
            รัฐบาลควรพิจารณาวางแผนการใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมดังนี้
            1. รัฐบาลควรนำที่ดินเหล่านี้กลับมาใช้ประโยชน์เพื่อประโยชน์ของรัฐ ของประชาชนและเพื่อการพัฒนาเมืองอย่างมีระบบระเบียบเพื่อการพัฒนามหานครอย่างมีประสิทธิภาพ
            2. รายได้ที่จะได้จากการนี้ ควรนำมาจัดสรรเพื่อการพัฒนาเมือง การพัฒนาประเทศโดยแจกแจงอย่างโปร่งใส เพื่อไม่ให้เกิดข้อครหา แต่ไม่ควรให้นำเงินไปเข้าหน่วยงานใดโดยเฉพาะ
            3. ควรสร้างระบบทางด่วนหรือรถไฟฟ้าเชื่อมต่อแต่ละพื้นที่เพื่อเพิ่มมูลค่า หรืออาจก่อสร้างเป็นรถไฟฟ้ารางเบา (Monorailหรือ Light Rail) เป็นต้น
            4. ควรใช้วิธีการจัดสรรที่ดินให้เอกชนมาดำเนินการหลายรายแทนการประมูลเพียงรายเดียว เพื่อป้องกันการผูกขาด  ที่ดินแต่ละแปลงจัดสรรให้มีการสร้างเป็นอาคารที่อยู่อาศัยรวม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ศูนย์ประชุม ศูนย์สันทนาการ โรงแรม เป็นต้น
            5. ยกเลิกการกีดกันการสร้างตึกสูงในบริเวณใด ๆ ที่มี เช่น บริเวณโรงเรียนเตรียมทหาร 2 ที่กำหนดให้ก่อสร้างอาคารได้ไม่เกิน 45 ชั้น เป็นต้น
            6. ควรอนุญาตให้ที่ดินแต่ละแปลงสามารถสร้างสูงได้ถึง 15-20 เท่าของอาคาร แต่ให้เว้นระยะโดยรอบอาคารมากขึ้น ให้เว้นระยะเป็นพื้นที่สีเขียวหรือพื้นที่สวนบนพื้นที่รอบอาคารมากขึ้น เพื่อให้กรุงเทพมหานครมีพื้นที่โล่งและสีเขียวมากขึ้นตามแนวคิด “หนาแน่น (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowded)”.
            ในอนาคตยังอาจนำที่ดินที่เป็นที่ตั้งของสถานที่ราชการอื่น ๆ มาจัดสรรเพื่อการพัฒนาเมืองให้มีระบบระเบียบมากยิ่งขึ้นอีกต่างหาก เช่น ที่ดินของกรมกองต่าง ๆ ที่ดินเขตทหาร ซึ่งในปัจจุบันสามารถเคลื่อนที่ได้รวดเร็ว ไม่จำเป็นต้องอยู่ในเขตใจกลางเมืองแต่อย่างใด เป็นต้น
            สำหรับแนวทางการการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าด้วยภาษีการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน โดยไม่ต้องกู้ หรือใช้ผู้ใช้เป็นผู้จ่าย แต่องคาพยพปัจจุบันของรัฐบาลไทย ไม่เอื้อต่อการพัฒนาที่ดินอย่างมีบูรณาการ เช่น สิงคโปร์ มาเลเซีย จึงควรตั้งองค์การบริหารที่ดินแห่งชาติมาจัดการ  โดยข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า
            1. จากการศึกษาของศูนย์ฯ พบว่า ราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียงกับสถานีรถไฟฟ้า 112 สาย ราคาเฉลี่ยคือ 392,955 บาทต่อตารางวา
            2. ในที่นี้ที่ดินติดถนนในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า 2 ข้าง และลึกจากถนนใหญ่ระยะทาง 200 เมตร หรือรวมพื้นที่ 250 ไร่ มีผลต่อราคาที่ดินสูงสุด ที่ดินส่วนนี้จะมีขนาดประมาณ 250 ไร่ รอบสถานี (500 x 200 เมตร x 4 ด้าน)
            3. ประมาณการราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละ 192,548 บาท หรือเท่ากับที่ดินที่ดินถนนใหญ่ระยะ 500 เมตรมีค่าเท่ากับ 60% ของราคาแปลงที่ดินที่ดินถนนใหญ่ที่ตั้งอยู่ติดถนน และหากเฉลี่ยกับที่ดินที่อยู่ในซอยอีกไม่เกิน 200 เมตรเป็นเท่ากับ 60% ของที่ดินทั้งผืน (392,955 x 70% x 70%) หรือตกเป็นเงินไร่ละ 77.019 ล้านบาท เมื่อรวม 250 ไร่ และ 112 สถานี ก็จะเป็นเงิน 2.157 ล้านล้านบาท
            4. ที่ดินนี้หากเทียบกับเมื่อปี 2541 จะมีค่าเป็น 339% หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 1.438 ล้านล้านบาท
            5. หากที่ผ่านมา ประเทศไทยมีการเก็บภาษีมูลค่าจากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมูลค่า (Land Value Increment Tax) จากการที่ราคาที่ที่ดินเพิ่มขึ้นเองโดยมิได้ลงแรงลงทุน (unearned increment of land value) ณ อัตราประมาณ 20% ของการเพิ่มขึ้นของมูลค่า ประเทศไทยก็สามารถมีภาษีจากผลของระบบรถไฟฟ้าถึง 287,538 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอที่จะสร้างระบบรถไฟฟ้าขึ้นใหม่ทั้งหมด หรือเพิ่มปริมาณรถไฟฟ้าได้อีกนับเท่าตัว
            จะเห็นได้ว่า ถ้ามีการบริหารและจัดการที่ดินและภาษีที่ดี รัฐบาลไม่ต้องไปกู้เงินมาสร้างรถไฟฟ้าเลย รัฐบาลสามารถนำเงินจากผู้ได้ประโยชน์จากการมีรถไฟฟ้าผ่านโดยเฉพาะบริเวณริมถนนรอบสถานี 500 เมตรลึก 200 เมตรก็เพียงพอที่จะนำมาก่อสร้างรถไฟฟ้าได้อีกมากมาย  ยิ่งกว่านั้นในหลักการพัฒนารถไฟฟ้า ผู้ใช้ยังเป็นผู้แบกรับภาระค่าใช้จ่าย ไม่ใช่ไปกู้เงินมาดำเนินการ
            ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลสามารถนำแนวคิดการร่วมพัฒนาที่ดินโดยรอบรถไฟฟ้าด้วยแนวคิดการจัดรูปที่ดินตามพระราชบัญญัติจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ พ.ศ. 2547 โดยอาศัยความร่วมมือของประชาชนในพื้นที่ที่มีจำนวนประชาชนและขนาดที่ดินรวมกันเป็นส่วนใหญ่เกินกว่า 2 ใน 3  การจัดรูปที่ดินโดยนำที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้ามาพัฒนาใหม่จะได้รับความร่วมมือเป็นอย่างดีเพราะมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นเป็น 3 เท่าเศษในระยะเวลา 15 ปี
            นอกจากนี้รัฐบาลยังสามารถใช้แนวคิดการเวนคืนที่ดินมาสนับสนุนการพัฒนาบริเวณพื้นที่รอบ ๆ รถไฟฟ้าอีกด้วยซึ่งทั่วโลก โดยเฉพาะในประเทศเพื่อนบ้าน เช่น สิงคโปร์ และมาเลเซีย สามารถดำเนินการสำเร็จด้วยดี  อย่างไรก็ตามตามกฎหมายเวนคืนของไทยมีปัญหา
            ในรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ.2550 มาตรา ๔๒ ระบุว่า “การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์จะกระทำมิได้ เว้นแต่โดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย เฉพาะกิจการของรัฐเพื่อการอันเป็นสาธารณูปโภค การอันจำเป็นในการป้องกันประเทศ การได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ การผังเมือง การส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การพัฒนาการเกษตรหรือการอุตสาหกรรม การปฏิรูปที่ดิน การอนุรักษ์โบราณสถานและแหล่งทางประวัติศาสตร์ หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น . . . . กฎหมายเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ต้องระบุวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืนและกำหนดระยะเวลาการเข้าใช้อสังหาริมทรัพย์ไว้ให้ชัดแจ้ง ถ้ามิได้ใช้เพื่อการนั้นภายในระยะเวลาที่กำหนดดังกล่าวต้องคืนให้เจ้าของเดิมหรือทายาท”
            ดังนั้นการเวนคืนในประเทศไทยจึงเวนคืนมาเพื่อการพาณิชย์ไม่ได้ แต่ในขณะที่ในประเทศอื่นสามารถเวนคืนเพื่อนำมาพัฒนาที่ดินในเชิงพาณิชย์เพื่อการพัฒนาประเทศได้  นอกจากนั้นหากเวนคืนแล้วยังไม่ได้ใช้ตามระยะเวลาที่กำหนด ยังต้องคืนเจ้าของที่ดินเดิมอีก ซึ่งอาจเป็นประเทศเดียวหรือไม่กี่ประเทศในโลกที่กำหนดไว้แปลก ๆ เช่นนี้  แต่ที่เป็นดังนี้คงเป็นเพราะที่ผ่านมา การจ่ายค่าเวนคืนมักจ่ายตามราคาประเมินของทางราชการที่ต่ำกว่าราคาตลาด และจ่ายล่าช้า จึงทำให้ประชาชนไม่พอใจ
            อย่างไรก็ตามหากมีการเวนคืนที่เป็นธรรม และมีการจัดหาที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียงรอบรับผู้ถูกเวนคืน หรือมีการแบ่งประโยชน์ระหว่างกันในลักษณะของการจัดรุปที่ดิน เชื่อว่าประชาชนจะให้ความร่วมมือ และทำให้การพัฒนามหานครมีระเบียบแบบแผนยิ่งขึ้นไม่ใช่แบบปัจจุบันที่ผู้ถุกเวนคืนนับว่าโชคร้ายและผู้ที่มีทรัพย์อยู่ในแนวรถไฟฟ้าแต่ไม่ถูกเวนคืนถือว่าโชคดี เป็นต้น
            การจะพัฒนารถไฟฟ้าหรือการขนส่งมวลชนระบบราง ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าใต้ดินหรือบนดิน หรือรถไฟฟ้ามวลเบา (Light Railหรือ Monorail) ก็ตาม รัฐบาลควรมีการวางแผนและประสานแผนอย่างเป็นระบบทั้งการเวนคืน การพัฒนาที่ดิน ในทำนองประเทศที่พัฒนาแล้วอื่น ๆ แต่หากยังติดขัดอยู่กับแต่ละหน่วยงานโดยไม่ประสานงานกัน ก็จะทำให้การพัฒนาต่าง ๆ ล่าช้า ไม่มีการกระจายประโยชน์สู่ประชาชนส่วนใหญ่ และมีผู้ได้ประโยชน์เพียงเฉพาะรายเป็นสำคัญ
            องค์การบริหารการพัฒนาที่ดินแห่งชาติ ควรเป็นหน่วยลงทุนที่เป็นองค์การมหาชนมีหน้าที่รวบรวมจัดการพัฒนาที่ดินในเขตเมือง หรือ ในเขตชานเมืองเพื่อการพัฒนาเมือง และควรมีหน้าที่สำคัญคือ การจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง โดยการซื้อที่ดินภาคเอกชนมาดำเนินการ หรือนำที่ดินของทางราชการมาจัดประโยชน์ ทั้งนี้สามารถดำเนินการประสานกับทางกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อให้การพัฒนาที่ดินเป็นไปตามผังเมืองรวมหรือผังเมืองเฉพาะ
            แนวทางการดำเนินการได้แก่ การสร้างอุปทานที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง หมายรวมถึงการจัดหาที่ดินเพื่อให้โครงการหมู่บ้านจัดสรร ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า นิคมอุตสาหกรรม ฯลฯ เช่น การจัดหาที่ดินพร้อมสาธารณูปโภคในย่านชานเมือง ประมาณ 5,000 ไร่ เพื่อจัดสรรให้โครงการที่อยู่อาศัยหลายประเภทไปซื้อเพื่อพัฒนาโครงการขายแก่ผู้ซื้อบ้านต่อไป
            ช่วยกันคิดเพื่อการพัฒนาที่ดินของชาติเพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่าย
 
 

 

เท่าไรก็ได้ การสนับสนุนจากคุณ คือการร่วมสร้างและรักษาสื่อเสรี ‘ประชาไท’ ... ร่วมสนับสนุนเรา
โอนเงิน พร้อมเพย์ PromptPay "มูลนิธิสื่อเพื่อการศึกษาของชุมชน" 0993000060423
โอนเงิน PayPal คลิกที่นี่ https://paypal.me/prachatai (รายงานยอดบริจาคสนับสนุน)
ติดตามประชาไทอัพเดท ได้ที่:
เฟซบุ๊ก https://fb.me/prachatai
ทวิตเตอร์ https://twitter.com/prachatai
LINE ไอดี = @prachatai

แสดงความคิดเห็น

พื้นที่ประชาสัมพันธ์