รายงาน: เปิด 3 ทำเลทองปัตตานี ตะลึงสูงสุดไร่ละ 80 ล้าน !

สถานการณ์ไฟใต้ร้อนแรง แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตสวนกระแส เปิด 3 ทำเลทองรอบนอกตัวเมืองปัตตานี เผยราคาซื้อขายสูงสุดไร่ละ 80 ล้านบาท สูงกว่าราคาประเมินหลายเท่า ยอดขออนุญาตก่อสร้างพุ่ง ท้องถิ่นเก็บภาษีได้อื้อ

แม้มีระเบิดตูมตามและสถานการณ์ไฟใต้ร้อนแรงอยู่ตลอดเวลา แต่ก็ไม่น่าเชื่อว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่โดยเฉพาะในจังหวัดปัตตานีกลับเติบโตสวนกระแสเหตุไม่สงบ

หากลองตระเวนพื้นที่รอบตัวเมืองปัตตานี จะพบว่ามีสิ่งก่อสร้างต่างๆ มากมายทยอยผุดขึ้นเร็วยิ่งกว่าดอกเห็ด โดยมีโครงการขนาดใหญ่อย่างน้อย 2 โครงการ คือ โครงการปัตตานีปาร์ค ริมถนนหนองจิก ในพื้นที่ ต.รูสะมิแล อ.เมืองปัตตานี

โครงการนี้ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม 2 หลังและบ้านทาวน์โฮม 15 หลัง ซึ่งเป็นเจ้าของเดียวกันกับโครงการปัตตานีเพลส บริเวณริมถนนเจริญประดิษฐ์ หรือถนนสายมหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ วิทยาเขตปัตตานี (ถนนสาย ม.อ.)

อีกโครงการคือ โครงการมะดีนะตุสสลาม ตั้งอยู่ริมทางหลวงหมายเลข 42 หรือถนนสายเอเชียที่ 18 เยื้องสถานีขนส่งจังหวัดปัตตานีแห่งใหม่ พื้นที่ ต.บานา อ.เมืองปัตตานี ซึ่งเป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่บนพื้นที่กว่า 1,300 ไร่

โดยโครงการมะดีนะตุสสลามนี้ ประกอบด้วยโรงเรียนนานาชาติ หอสมุด ศูนย์วิจัย ศูนย์ประชุม สถานที่จัดสัมมนา โรงพยาบาล ศูนย์สุขภาพ สถานออกกำลังกาย มัสยิด ศูนย์วัฒนธรรมอิสลาม ศูนย์อบรมจริยธรรม พิพิธภัณฑ์ ศูนย์การค้า และศูนย์ฝึกอาชีพ

ส่วนหนึ่งของโครงการ คือโรงพยาบาลนั้น ทาง SHAIK HAMAD BIN KHALIFA AL-THANI ประมุขแห่งรัฐกาตาร์ได้บริจาคทรัพย์ส่วนพระองค์ให้แก่มูลนิธิมะดีนะตุสสลามเพื่อใช้ก่อสร้างโรงพยาบาลทั้งหมด

ทำเลทอง - ย่านถนนหนองจิก ในเขต ต.รูสะมิแล อ.เมือง จ.ปัตตานี เป็นพื้นที่ทำเลทองของตัวเมืองปัตตานีซึ่งที่ดินมีราคาสูงมากและมีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการ

3 ทำเลทองธุรกิจอสังหาฯ ในปัตตานี

ทั้ง 2 โครงการ ตั้งอยู่บนทำเลทองของจังหวัดปัตตานี ซึ่งนายศิริชัย ปิติเจริญ ประธานหอการค้าจังหวัดปัตตานี ระบุว่า ทำเลทองด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ในจังหวัดปัตตานีมี 3 แห่ง ได้แก่

1. บริเวณถนนเจริญประดิษฐ์ หรือถนนสายมหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ วิทยาเขตปัตตานีและพื้นที่ต่อเนื่อง
2. บริเวณริมทางหลวงหมายเลข 42 พื้นที่ ต.ตะลุโบะ อ.เมือง
3. บริเวณริมทางหลวงหมายเลข 42 พื้นที่ ต.บานา อ.เมือง

นายศิริชัย ระบุว่า ทั้ง 3 แห่ง เป็นบริเวณที่มีที่ดินมีราดาสูงมากและจะสูงขึ้นเรื่อยๆ มีการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้านพักอาศัย และซื้อ- ขายที่ดิน

นายศิริชัย ระบุด้วยว่า ส่วนบริเวณถนนหนองจิกพื้นที่ ต.รูสะมิแล อ.เมือง ก็เป็นทำเลทองของจังหวัดปัตตานีเช่นกัน แต่ปัจจุบันที่ดินบริเวณนี้ตกเป็นของนักลงทุนเกือบทั้งหมดแล้ว โดยมีหลายโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้าง ทั้งคอนโดมิเนียม รีสอร์ท บ้านจัดสรรและอาคารสำนักงาน

นายศิริชัย กล่าวว่า ปีนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดปัตตานียังคงคึกคักอยู่ แต่อาจมียอดซื้อขายน้อยกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวมทั้งประเทศอยู่ในช่วงขาลง รวมทั้งผลกระทบจากราคายางพาราตกต่ำ เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่เป็นเจ้าของสวนยางพารา

แม้ว่าพื้นที่ทำเลทองทั้ง 3 แห่งของจังหวัดปัตตานี จะมีราคาที่ดินสูงมาก แต่ก็ยังเป็นที่หมายปองของนักลงทุนจากต่างถิ่นอยู่เป็นระยะ โดยเฉพาะริมถนนหนองจิก ซึ่งมีห้างสรรพสินค้าชื่อดังแห่งเดียวใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้อย่างบิ๊กซีตั้งอยู่

รวมทั้งริมทางหลวงหมายเลข 42 พื้นที่ต.รูสะมิแล และพื้นที่ต.ดอนรัก อ.หนองจิก โดยมีข่าวว่าห้างสรรพสินค้าชื่อดังอย่างเทสโก้โลตัสและห้างโรบินสันต้องการมาเปิดสาขาในบริเวณนี้ แต่ยังติดปัญหาไม่สามารถหาที่ดินแปลงใหญ่ได้

ราคาที่ดินในบริเวณติดถนนหนองจิกนี้เท่าที่มีการซื้อขายจริงพบว่ามีราคาสูงถึงไร่ละ 80 ล้านบาท สูงกว่าราคาประเมินที่ดินของรัฐหลายเท่าตัว

 

เปิดราคาประเมิน-ซื้อขายจริงแพงสุดไร่ละ80ล้าน

ทั้งนี้ สำนักงานที่ดินจังหวัดปัตตานี ได้เปิดเผยข้อมูลราคาประเมินที่ดินในบริเวณทำเลทองทั้ง 3 แห่งดังกล่าวโดยเทียบกับพื้นที่อื่นๆ จะพบความแตกต่างดังนี้

1. บริเวณหน้าห้างบิ๊กซีสาขาปัตตานี ถนนหนองจิก ต.รูสะมิแล อ.เมือง ระยะ 40 เมตรแรกจากถนนสายหลักมีราคาประเมินที่ดิน ราคาไร่ละ 5.6 ล้านบาท ส่วนระยะ 40 เมตรเป็นต้นไปราคาประเมิน 1.6 ล้านบาท

แต่ราคาที่มีการซื้อขายจริงในระยะ 40 เมตรแรกจากถนนสายหลักราคาสูงสุดถึงไร่ละประมาณ 80 ล้านบาท ซึ่งเป็นการซื้อขายที่ดินแปลงหนึ่งหน้าห้างบิ๊กซีสาขาปัตตานีเมื่อไม่นานมานี้

2. บริเวณถนนเจริญประดิษฐ์ ต.รูสะมิแล หรือถนนสายมหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ วิทยาเขตปัตตานี (สาย ม.อ.) ระยะ 20 เมตรแรกจากถนนราคาไร่ละ 13 ล้านบาท ส่วนราคาที่มีการซื้อขายจริงในระยะ 20 เมตรแรกจากถนนราคาห้องละประมาณ 14 ล้านบาท

3. พื้นที่ ต.บานา อ.เมือง บริเวณระยะ 40 เมตรแรกจากถนนสายหลักราคาไร่ละ 6.6 ล้านบาท พื้นที่ถัดจากนั้นราคาไร่ละ 2.4 แสนบาท ส่วนราคาที่มีการซื้อขายจริงบริเวณระยะ 40 เมตรแรกจากถนนสายหลักบริเวณถนนนาเกลือห้องละประมาณ 8 แสนบาท ส่วนบริเวณถนนหมายเลข 42 ห้องละประมาณ 4 แสนบาท

4. พื้นที่ ต.ตะลุโบะ อ.เมือง บริเวณระยะ 40 เมตรแรกจากถนนสายหลักราคาไร่ละ 2.4 ล้านบาท พื้นที่ถัดจากนั้นราคาไร่ละ 4 แสนบาท ส่วนราคาที่มีการซื้อขายจริงบริเวณระยะ 40 เมตรแรกจากถนนสายหลักไร่ละประมาณ 5 ล้านบาท

ส่วนพื้นที่ย่านธุรกิจใจกลางเมืองปัตตานีกลับพบว่า บางแห่งมีราคาประเมินน้อยกว่าพื้นที่รอบนอกเมืองอย่างบริเวณถนนเจริญประดิษฐ์

5. บริเวณถนนมะกรูด ต.สะบารัง ในเขตเทศบาลเมืองปัตตานี ระยะ 20 เมตรแรกจากถนนสายหลักราคาไร่ละ 11 ล้านบาท และระยะ 20 เมตรเป็นต้นไป ราคาไร่ละ 1.6 ล้านบาท

6. บริเวณถนนเดชา หรือบริเวณตลาดโต้รุ่งย่านธุรกิจกลางเมือง ระยะ 20 เมตรแรกราคาไร่ละ 12 ล้านบาท

ส่วนบริเวณอื่นๆ อย่างพื้นที่ตัว อ.ยะรัง จ.ปัตตานีและใกล้เคียง ระยะ 40 เมตรแรกจากถนนสายหลักมีราคาไร่ละเพียง 200,000 บาท และระยะ 40 เมตรเป็นต้นไปราคาไร่ละ 50,000 บาท

เจ้าพนักงานที่ดินสำนักงานที่ดินจังหวัดปัตตานีคนหนึ่ง เปิดเผยว่า ก่อนปี 2553 บรรยากาศการซื้อ-ขายที่ดินในจังหวัดปัตตานียังไม่คึกคักมากนัก แต่หลังจากปี 2553 การซื้อ-ขายที่ดินในจังหวัดปัตตานีเริ่มคึกคักมากขึ้นเรื่อยๆ  ทั้งในเขตตัวเมืองและรอบนอกตัวเมืองปัตตานี เห็นได้จากจำนวนผู้มายื่นคำร้องและดำเนินการถ่ายโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่มีจำนวนมากขึ้น

“ปัจจุบันมีผู้มาถ่ายโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมากกว่า 100 รายการ ทำให้ต้องทำบัตรคิวและจำกัดการให้บริการไม่เกิน 100 รายการต่อวัน เพราะแต่ละรายการมีหลายขั้นตอนและต้องใช้เวลามาก”

 

ยอดขอก่อสร้างพุ่ง-ท้องถิ่นรายได้อื้อ

นอกจากการถ่ายโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็ต้องมีการยื่นแบบก่อสร้างด้วย โดยข้อมูลการยื่นขอแบบอนุญาตก่อสร้างอาคารของของเทศบาลตำบลรูสะมิแลประจำปี 2555 พบว่า มีการยื่นขออนุญาตมากกว่าปีก่อนหน้านั้นสูงถึง 25 เปอร์เซ็นต์ และสามารถจัดเก็บภาษีที่ดินและโรงเรือนได้ถึง 55 ล้านบาท

โดยในปี 2555 มียอดผู้ยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้างทั้งบ้านพัก บ้านเช่า บ้านจัดสรร ทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารสำนักงาน เป็นต้น จำนวน 141 ราย รวม 257 หลัง ซึ่งผู้ยื่นขออนุญาตมีทั้งนักลงทุนทั้งในพื้นที่และนอกพื้นที่จังหวัดปัตตานี

ส่วนองค์การบริหารส่วนตำบลตะลุโบะ มีผู้ยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้างอาคารในปี 2555 จำนวน 56 ราย รวม 56 หลัง สามารถจัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินในปี 2555 เป็นเงิน 481,473.73 บาท

ขณะที่องค์การบริหารส่วนตำบลบานา มีผู้ยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้างอาคารในปี 2555 จำนวน 128 ราย รวม 238 หลัง สามารถจัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินในปี 2555 ได้ 36,447,466 บาท

 

ทำไมธุรกิจอสังหาฯในปัตตานี ถึงเติบโต

นายศิริชัย ปิติเจริญ ประธานหอการค้าจังหวัดปัตตานี กล่าวว่า เหตุที่ธุรกิจสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดปัตตานีเติบโตขึ้นมาก เป็นผลมาจากการตื่นตัวเรื่องการซื้อขายบ้านและที่ดินทั่วประเทศ แต่เนื่องจากจังหวัดปัตตานีอยู่ในพื้นที่ที่มีเหตุไม่สงบ จึงถูกจับตามองเป็นพิเศษ

“ที่จริงในวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มองเห็นว่า การซื้อขายบ้านและที่ดินในจังหวัดปัตตานีในช่วงนี้ไม่ได้มีจำนวนมากไปกว่าช่วงอื่นๆ เพียงแต่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น” นายศิริชัย กล่าว

ขณะที่นางสาวลินดา เบญจคาร ผู้จัดการฝ่ายขาย บริษัท ดีอาร์เอส ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เจ้าของโครงการปัตตานีปาร์ค ระบุว่า เหตุที่บริษัทเลือกมาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดปัตตานีมากกว่าจังหวัดยะลาและนราธิวาส เนื่องจากคิดว่าพื้นที่จังหวัดปัตตานีสามารถจัดการปัญหาความไม่สงบได้ง่ายกว่าพื้นที่อื่นๆ เพราะเป็นพื้นที่ราบไม่ได้ล้อมรอบด้วยภูเขา

นางสาวลินดา กล่าวด้วยว่า เนื่องจากในพื้นที่มีเหตุไม่สงบคนต้องการความปลอดภัยทั้งของตนเองและครอบครัว จึงทำให้ต้องการที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัยเป็นเรื่องสำคัญที่สุด ซึ่งที่อยู่อาศัยแบบคอนโดมิเนียมกลางเมืองจึงสามารถตอบสนองทั้งเรื่องความปลอดภัยและความสะดวกสบายได้

“ผู้ปกครองที่ส่งลูกหลานมาเรียนไกลบ้านก็จะสบายใจได้ หากมาอาศัยในคอนโดมิเนียม เพราะปลอดภัยกว่าอยู่บ้านเช่าหรือหอพัก” นางสาวลินดา กล่าว

นางสาวลินดา ระบุด้วยว่า อีกเหตุผลหนึ่งที่ทางบริษัทลงทุนก่อสร้างคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น จากเดิมที่เคยลงทุนก่อสร้างคอนโดมิเนียมในโครงการปัตตานีเพลส บริเวณริมถนนเจริญประดิษฐ์มาแล้วนั้น เพราะคนปัตตานีมีกำลังซื้อมหาศาล และซื้อด้วยเงินสดไม่ขอสินเชื่อธนาคารเลย

“ที่ผ่านมามีลูกค้าอสังหาริมทรัพย์จากปัตตานีทุกรายที่ติดต่อขอซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลาผ่านดิฉัน มักจ่ายด้วยเงินสดทั้งหมด ด้วยเหตุนี้จึงคิดต่อยอดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดปัตตานีด้วย” นางสาวลินดา กล่าว

นางสาวลินดา กล่าวว่า คนที่ซื้อคอนโดมิเนียมต้องเป็นคนมีวิสัยทัศน์ เพราะคอนโดมิเนียมไม่มีเอกสารสิทธิที่ดิน นอกจากหนังสือเอกสารสิทธิคอนโดมิเนียมเท่านั้น ซึ่งสมัยก่อนคนในพื้นที่ยังไม่รู้จักใช้ชีวิตในคอนโดมิเนียม เพราะถูกปลูกฝังว่าการซื้อขายบ้านและที่ดินต้องมีเอกสารสิทธิ์เท่านั้น

 

วัสดุแพงค่าก่อสร้างสูง

นายต่วนมุรเซด อาเบต สถาปนิกบริษัท รูห์ร แมเนจเมนต์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทรับเหมาก่อสร้างโครงการมะดีนะตุสสลาม เปิดเผยว่า การก่อสร้างมีความคืบหน้าประมาณ 40 เปอร์เซ็นต์ มีกำหนดแล้วเสร็จและส่งมอบในเดือนสิงหาคมปี 2557 ก่อนเปิดประชาคมอาเซียน โดยบริษัท รูห์ร แมเนชเมนด์ จำกัด ได้ว่าจ้างบริษัทรับเหมาช่วงอีกประมาณ 10 บริษัท เพื่อให้ก่อสร้างเสร็จตามแผน

สำหรับส่วนของบ้านจัดสรรในโครงการ จำนวน 195 หลัง ขายไปแล้ว 82 หลัง ราคาหลังละ 1.98 ล้านบาท ส่วนที่เหลือในปีนี้ราคาขยับขึ้นเป็นหลังละ 2.05 ล้านบาท เนื่องจากราคาวัสดุก่อสร้างมีราคาสูงขึ้น
 

 

ข่าวรอบวัน

สนับสนุนประชาไท 1,000 บาท รับร่มตาใส + เสื้อโปโล

ประชาไท

ร่วมบริจาค สนับสนุนการทำงานของ 'ประชาไท' ร่วมสร้างและรักษาสื่อเสรี Prachatai.com (ไม่มีขั้นต่ำ)

โอนเงิน บัญชีกรุงไทย 091-0-10432-8 "มูลนิธิสื่อเพื่อการศึกษาของชุมชน FCEM"

โอนเงิน PayPal / บัตรเครดิต https://PayPal.me/Prachatai (รายงานยอดบริจาคสนับสนุน)

ติดตามประชาไทอัพเดท ได้ที่:
เฟซบุ๊ก https://fb.me/prachatai
ทวิตเตอร์ https://twitter.com/prachatai
LINE ไอดี = @prachatai

พื้นที่ประชาสัมพันธ์