จับตาฟองสบู่แตกอาคารชุดแตก 'โสภณ' เผยยังไม่ถึงจุดอันตราย แต่หากไม่คุมอาจเกิดขึ้น

โสภณ พรโชคชัย เผยผลสำรวจ ตลาดอาคารชุดพักอาศัยใจกลางเมืองและตามแนวรถไฟฟ้า ระบุยังไม่ถึงจุดอันตราย แต่หากไม่ควบคุมอุปทาน อาจทำให้เกิดภาวะล้นตลาดและฟองสบู่แตกได้ในที่สุด ทุกฝ่ายจึงควรจับตามอง

โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

14 พ.ย. 2560 รายงานข่าวจาก  Agency for Real Estate Affairs (www.area.co.th) แจ้งว่า วันนี้ (14 พ.ย.60) โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้นำเสนอผลการศึกษาล่าสุดเกี่ยวกับตลาดอาคารชุดพักอาศัยใจกลางเมืองและตามแนวรถไฟฟ้าว่าสถานการณ์เป็นอย่างไรกันแน่ ขายได้ไหม เหลือเท่าไหร่ คนซื้อเป็นใคร มีอัตราผลตอบแทนมากน้อยแค่ไหน คุ้มค่าการลงทุนหรือไม่ เป็นต้น

ว่าด้วยการสำรวจ

โสภณ ระบุว่า การสำรวจนี้ดำเนินการในเดือนกันยายน 2560 ครอบคลุมโครงการอาคารชุด 268 โครงการที่สร้างเสร็จในระยะ 6 เดือนถึงไม่เกิน 3 ปี ในพื้นที่ต่อไปนี้: 1. สีลม-สาทร, 2. ยานนาวา-พระราม 3, 3. สุขุมวิท 1-71, 4. สุขุมวิท 77-บางนา, 5. บางนา-สมุทรปราการ, 6. พญาไท-พหลโยธิน, 7. รัชดา-ลาดพร้าว, 8. ธนบุรี-ตากสิน, 9. เพชรเกษม-บางหว้า, 10. จรัญสนิทวงศ์-ปิ่นเกล้า, 11. รามคำแหง, 12. แจ้งวัฒนะ, 13. บางซื่อ-บางใหญ่ และ 14. หมอชิต-สะพานใหม่ ซึ่งเป็นพื้นที่ๆ มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน จะได้เห็นว่าสถานการณ์ห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าเป็นอย่างไร
 
สำหรับสาเหตุที่สำรวจโครงการอาคารชุด ที่สร้างเสร็จเกิน 6 เดือน ก็เพราะในช่วง 6 เดือนแรก บางรายยังไม่ได้ย้ายเข้า อยู่ระหว่างการตบแต่งอยู่ จึงยังไม่สามารถนำมาพิจารณา หากนำมารวมไว้อาจทำให้เห็นจำนวนผู้อยู่อาศัยน้อยเกินจริง ในขณะเดียวกันโครงการที่แล้วเสร็จเกิน 3 ปี ก็ไม่สำรวจเช่นกัน เพราะคงมีคนเข้าอยู่มากแล้ว ไม่ได้สะท้อนภาวะตลาดที่แท้จริง
 
โสภณ แถลงว่าแนวทางการสำรวจก็คือการส่งนักวิจัยออกสำรวจตามโครงการต่าง ๆ และคัดเหลือรวม 268 โครงการที่สร้างเสร็จในช่วง 6-36 เดือน ทั้งนี้ในระหว่างการสำรวจได้พบกับผู้บริหารนิติบุคคลอาคารชุด และบุคคลที่เกี่ยวข้องเพื่อประเมินถึงภาวะการขาย จำนวนผู้เข้าอยู่อาศัย ผู้ซื้ออยู่และผู้เช่า ตลอดจนลักษณะของผู้อยู่อาศัยรวมทั้งผลตอบแทนจากการลงทุน ฯลฯ

ผลการสำรวจ

โสภณ แถลงผลการสำรวจเบื้องต้นเป็นดังนี้: 1. ในจำนวน 268 โครงการอาคารชุดที่สร้างเสร็จในระยะเวลา 6-36 เดือนนี้ มีอยู่รวมกัน 117,250 หน่วย ส่วนมากถึง 107,096 หน่วย หรือ 91% ขายไปแล้ว แสดงว่าไม่ได้อยู่ในการครอบครองของนักพัฒนาที่ดินแล้ว หรือพ้นภาระของนักพัฒนาที่ดินแล้วเป็นหลัก มีเหลืออยู่ในมือนักพัฒนาที่ดินเพียง 10,154 หน่วย แสดงว่าไม่ได้กระทบต่อนักพัฒนาที่ดินโดยตรง ยกเว้นผู้ซื้อห้องชุดในโครงการเหล่านี้นำมาขายแข่งกับโครงการใหม่ ๆ ในอนาคต
 
2. ในจำนวนที่สร้างเสร็จ 117,250 หน่วยนี้ มีผู้เข้าอยู่แล้ว 71,864 หน่วย หรือ 61% ข้อนี้ก็ชี้ให้เห็นว่า มีการครอบครองแล้ว ได้นำมาใช้สอยเป็นอันมาก ยิ่งถ้าเทียบกับจำนวนหน่วยที่มีผู้ซื้อไปแล้วพบว่า 71,864 หน่วยที่มีผู้เข้าอยู่อาศัย เป็น 67% ของหน่วยที่มีผู้ซื้อไปทั้งหมด หรือราว 2/3 ส่วนที่เหลืออีก 1/3 ยังไม่ได้เข้าอยู่ การที่มีสัดส่วนผู้เข้าอยู่เป็นอันมากนี้ แสดงให้เห็นว่า ภาวะตลาดยังดีพอสมควร ไม่ได้เลวร้าย ไม่ได้สร้างแล้วร้างแต่อย่างใด  3. ยิ่งเมื่อได้เจาะลึกลงไปอีกชั้นหนึ่งว่า แล้วหน่วยที่มีผู้เข้าอยู่แล้วส่วนใหญ่เป็นใคร ก็พบว่า หน่วยที่มีผู้เข้าอยู่แล้ว 71,864 หน่วยนั้น 55,193 หน่วย หรือ 77% เป็นผู้ซื้อเข้ามาอยู่เอง แสดงว่าตรงความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย หรือแม้เทียบ 55,193 หน่วยที่ผู้ซื้ออยู่เองกับจำนวนหน่วยแล้วเสร็จทั้งหมด ก็มีสัดส่วนถึง 47% แสดงว่าผู้ซื้อมาอยู่เองราวครึ่งหนึ่ง แม้จะไม่ได้เป็นส่วนใหญ่ แต่ก็ถือว่าไม่น้อย
 
4. ในส่วนที่เหลือนั้น 23% หรือ 16,671 หน่วยอยู่อาศัยโดยผู้เช่า ผู้เช่ายังมีไม่มากคือราว 1/4 เพราะหากมีผู้เช่ามากเกินไป เช่น 1/3 ก็จะแสดงว่ามีการเก็งกำไรกันมาก ยิ่งหากมีสัดส่วนผู้เช่ากับผู้ซื้ออยู่ถึงราวครึ่งต่อครึ่ง ก็แสดงให้เห็นว่าการเก็งกำไรอาจมีมากจนเกินไป พอผู้ซื้อขายไม่ออกก็ปล่อยเช่าไป เป็นต้น และหากมีผู้เช่ามาก ๆ อาจมีปัญหาในการจ่ายค่าส่วนกลางด้วยเช่นกัน และ 5. ผู้เข้าอยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นคนไทยถึง 84% ส่วนอีก 16% เป็นชาวต่างประเทศ อย่างไรก็ตามสัดส่วนของชาวต่างประเทศที่เข้าอยู่อาศัยในห้องชุดเพิ่มขึ้นจาก 10% ในเดือนสิงหาคม 2556 ซึ่งสำรวจครั้งแรก มาเป็น 13% ในการสำรวจครั้งที่ 2 เมื่อปี 2558 และมาในปี 2560 นี้เพิ่มเป็น 16% สัดส่วนของชาวต่างประเทศมีมากที่สุดในทำเลสุขุมวิท ซอย 1-71 โดยมีอยู่ถึงราว 42% ที่ต่ำที่สุดคือบริเวณบางซื่อ-บางใหญ่ มีชาวต่างประเทศอยู่เพียง 3% ของหน่วยที่มีผู้เข้าอยู่เท่านั้น

ผลตอบแทนและค่าเช่า

โสภณ ชี้ว่า อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Return on Investment) อยู่ที่ 4.5% คือสมมติว่าห้องชุดหนึ่งมีราคา 1,000,000 ล้าน จะได้ผลตอบแทนสุทธิอยู่ที่ 42,000 บาท หรือเดือนละ 3,500 บาท ส่วนค่าเช่าตลาด (Market Rent) ควรอยู่ที่ประมาณ 4,700 บาท เพราะบางเดือนอาจไม่มีผู้เช่า หาผู้เช่าไม่ได้ หรือผู้เช่าหายไปหรือไม่จ่ายค่าเช่า เป็นต้น อัตราผลตอบแทนนี้ลดต่ำลงกว่าเมื่อ 2 ปีก่อนที่ประเมินไว้ที่ 5.8% ทั้งนี้เพราะอุปทานอาจมีมากขึ้น จึงทำให้ค่าเช่าลดลงตามลำดับนั่นเอง
 
ในส่วนของการเพิ่มขึ้นของราคาตลาด (Return of Investment หรือ Capital Gain) พบว่ามีสัดส่วนอยู่ที่ 4.2% โดยสมมติว่าราคาห้องชุด 1,000,000 บาท ในปีถัดไปก็จะเพิ่มขึ้นเป็น 1,042,000 บาท นั่นเอง สัดส่วนการเพิ่มขึ้นนี้ ก็ลดลงเมื่อเทียบกับเมื่อ 2 ปีก่อน ซึ่งมีสัดส่วนอยู่ที่ 5.1% การนี้แสดงให้เห็นว่าตลาดอยู่ในช่วงที่ชะลอตัวลง อันเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของอุปทานนั่นเอง
 
ส่วนในกรณีค่าเช่าต่อตารางเมตรนั้นพบว่า ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเป็นตารางเมตรละ 416 บาท ทั้งนี้ค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงสุดคือบริเวณสุขุมวิทซอย 1-71 คิดเป็นเงินตารางเมตรละ 758 บาท ซึ่งสูงกว่าหรือพอๆ กับค่าเช่าอาคารสำนักงานเสียอีก ส่วนที่ต่ำที่สุดก็คือแถวแจ้งวัฒนะ (ซึ่งต่อไปจะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพู) ค่าเช่าคิดเป็นเงินตารางเมตรละเพียง 265 บาทเท่านั้น

ห้องชุดล้นตลาดหรือยัง

โสภณ แถลงว่า หากประเมินภาพแบบเจาะลึกจะพบว่า ในด้านหนึ่งห้องชุดที่เสร็จในระยะเวลาไม่เกิน 1 ปีนั้น มีสัดส่วนห้องชุดในมือนักพัฒนาที่ดินถึง 15% แต่ก็คือว่าน้อยมาก นักพัฒนาที่ดินน่าจะสามารถผ่านพ้นวิกฤติได้หากมียอดขายเกิน 70% แต่นี่ขายได้แล้วถึง 85% และยิ่งอยู่นานถึง 13-24 เดือน ก็ยิ่งเหลือหน่วยขายในมือนักพัฒนาที่ดินเพียง 12% และหากเกิน 2 ปี ก็มีสัดส่วนเพียง 4% เท่านั้น ข้อนี้ชี้ว่าหน่วยขายที่เสร็จเหล่านี้ น่าจะโอนไปเป็นส่วนใหญ่แล้ว พ้นภาระของผู้ประกอบการแล้ว
 
ที่เสร็จในเวลาไม่เกิน 1 ปี (6-12 เดือน) อาจมีผู้เข้าอยู่เพียง 53% เมื่อเทียบกับที่เสร็จตั้งแต่ 1-2 ปี (60%) และ 2-3 ปี (65%) แต่ก็ถือว่าไม่น้อย ที่สำคัญก็คือสัดส่วนระหว่างผู้ซื้ออยู่กับผู้เช่าอยู่อยู่ที่ 77%-78% ในทุกกลุ่มระยะเวลาที่เข้าอยู่อาศัย การนี้แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้ออยู่ยังมีสัดส่วนสูงมากถึง 3/4 ของทั้งหมด ความกังวลเรื่องเก็งกำไรอาจมีไม่มากนัก
 
ยิ่งกว่านั้นอัตราผลตอบแทนในการลงทุนของห้องชุดทั้งที่เป็น Return on Investment และ Return of Investment ก็ไม่แตกต่างกันระหว่างระยะเวลาที่สร้างเสร็จ เพียงแต่ว่าสินค้าใหม่สามารถเช่าได้ในอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าคือ 425 บาท แต่ที่สร้างเสร็จราว 1-2 ปีก็เช่าได้ถึง 442 บาท ส่วนที่สร้างเสร็จ 2-3 ปี มีค่าเช่าเฉลี่ยถูกกว่าคือ 396 บาท แต่ก็ถือว่าไม่มีความแตกต่างอย่างมีนัยมากนัก ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่าห้องชุดยังไม่ล้นตลาด

บทสรุปรวบยอด

โสภณ ระบุว่า ในจำนวนห้องชุด 117,250 หน่วยนี้ มีผู้ซื้ออยู่และเข้าอยู่ที่ 55,193 หน่วย ที่เหลือที่ซื้อแล้วยังว่าง 45,386 หน่วยนั้นยังไมได้เข้าอยู่ ในที่นี้อาจอนุมานว่า เพียง 1/3 ของหน่วยขายเหล่านี้ที่จะมีผู้ซื้อเข้าอยู่ที่เหลือคงเป็นนักเก็งกำไร แสดงว่าผู้ซื้ออยู่จะย้ายเข้าอยู่อีก 15,129 หน่วย เมื่อรวมกับ 55,193 หน่วย ก็จะเป็น 70,322 หน่วย หรือราว 66% ของยอดขายที่ 107,096 หน่วย การที่ผู้ซื้ออยู่มีถึงสองในสามเช่นนี้ แสดงว่าสถานการณ์ตลาดห้องชุดยังดีอยู่ ไม่ใช่ตลาดของนักเก็งกำไรเป็นหลัก 
 
อย่างไรก็ตาม หากมีการเก็งกำไรเพิ่มมากขึ้นอย่างไม่หยุดยั้ง เช่น บางโครงการในขณะนี้ สามารถขาย "กระดาษ" ได้หมดในเวลา 1 วันบ้าง 3 วันบ้าง 1 สัปดาห์ หรือ 1 ปักษ์บ้าง ก็จะทำให้ภาวะตลาดตกต่ำลงได้ในที่สุด ทั้งนี้เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่ถึงราว 60% อาจเป็นนักเก็งกำไรที่รอขายหรือรอปล่อยเช่านั่นเอง หากการเก็งกำไรระบาดมาก อาจทำให้ 1. เกิดภาวะฟองสบู่ 2. กระแสเงินสดของนักพัฒนาที่ดินโดยเฉพาะรายใหญ่ๆ แปรปรวน 3. การโอนอาจมีปัญหา 4. หุ้นกู้ของบริษัทมหาชนอาจใช้คืนไม่ได้ และ 5. ภาวะฟองสบู่แตกจะตามมาได้ การจะลงทุนซื้อห้องชุด หรือพัฒนาอาคารชุด หรือให้สินเชื่อโครงการเหล่านี้จึงควรทำการศึกษาภาวะตลาดให้ดีเสียก่อนที่จะตัดสินใจ

ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย

สำหรับข้อเสนอแนะ โสภณ แถลงว่า ในการลงทุน ควรดำเนินการดังนี้:  1. การคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อห้องชุด เพื่อความมั่นใจของตลาดทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และสถาบันการเงิน จะปล่อยให้การคุ้มครองนี้เป็นแบบอาสาสมัครไม่ได้อีกตอไป 2. การควบคุมอุปทาน ไม่ใช่ปล่อยให้สร้างกันตามสบาย 3. การควบคุมและตรวจสอบราคาขายและกำไรที่ไม่สูงจนเกินไป
 
4. การควบคุมการอำนวยสินเชื่อที่หนาแน่นรอบคอบมากขึ้น เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ เพราะการกู้ไม่ผ่านยังดีกว่าปล่อยกู้ไปแล้วไม่สามาถผ่อนต่อไปได้ 5. การลดดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงินลงสัก 1-2% เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ และ 6. การไม่ปล่อยให้สร้างกันมากมายแล้วกระจายความเสี่ยงของผู้ประกอบการโดยส่งเสริมให้คนซื้อห้องชุด ซื้อไว้ ถือเป็นการถือและกระจายความเสี่ยงแทนผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ มากกว่าการช่วยให้ประชาชนสามารถซื้อบ้านได้ เพราะในปัจจุบัน สัดส่วนการมีบ้านก็สูงอยู่แล้ว การสร้างความมั่นคงกับตลาดที่อยู่อาศัย จึงจะทำให้เกิดความมั่นใจต่อทุกฝ่าย