ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ แถลง ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พุ่งกระฉูดถึง 5.3% แม้แต่รถไฟฟ้าสายสีม่วงราคาก็พุ่งกระฉูด แต่ใช่ว่าเศรษฐกิจไทยจะดี
3 พ.ค.2561 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) รายงานว่า ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยฯ ดังกล่าว ได้สำรวจตลาดราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมทั้งในนครหลักๆ ทั่วประเทศ เพื่อให้เป็น Big Data สำหรับการพัฒนาประเทศและธุรกิจ ผลการสำรวจล่าสุด ณ ปี 2561
การพัฒนาฐานข้อมูลราคาที่ดิน
โสภณ และคณะ ได้พัฒนาฐานข้อมูลแบบ Big Data มาใช้เพื่อการรับรู้ความจริงของราคาที่ดินในย่านต่าง ๆ มาตั้งแต่ปี 2537 โดยออกสำรวจราคาที่ดินที่มีการซื้อขายจริงอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้วงการอสังหาริมทรัพย์ได้ใช้ประกอบการวางแผน สถาบันการเงินได้ใช้ประกอบการอำนวยสินเชื่อแก่บริษัทพัฒนาที่ดิน ตลอดจนส่วนราชการที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนการพัฒนาเมือง
การสำรวจราคาที่ดินตั้งแต่ปี 2537 ดำเนินการมาอย่างต่อเนื่องจนถึงปี 2561 และจะได้ดำเนินการต่อไปเพื่อประโยชน์ต่อสาธารณะในทุกภาคส่วน เพราะเป็นการสำรวจที่ให้ราคาที่ดินตามราคาตลาดที่แท้จริง ไม่ใช่ราคาทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ดำเนินการโดยกรมธนารักษ์ที่มักปรับปรุงใหม่ทุกรอบ 4 ปี แต่ศูนย์ข้อมูลฯ ดำเนินการอย่างต่อเนื่องทุกปี และในบางกรณีอาจดำเนินการได้รวดเร็วกว่านี้อีก เช่น ในรอบ 6 เดือน เป็นต้น
รายละเอียดการสำรวจ
การสำรวจในรายละเอียดเรื่องราคาที่ดินดำเนินการดังนี้:
1. การจัดทำแปลงตัวอย่างเพื่อสำรวจราคาที่ดิน เช่น บนถนนสีลม ใช้ที่ตั้งของธนาคารกรุงเทพ สำนักงานใหญ่ เป็นตัวแทน โดยสมมติว่าหากเป็นที่ดินเปล่าและพัฒนาขึ้นเป็นอาคารสำนักงาน เช่น ธนาคารกรุงเทพ จะมีมูลค่าเท่าไหร่
2. ในแต่ละถนนสายหลัก ศูนย์ข้อมูลฯ ได้กำหนดแปลงตัวอย่างเพื่อใช้ประเมินทั้งหมดประมาณ 200 บริเวณ เพื่อให้ครอบคลุมในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
3. ในซอยต่าง ๆ ก็ได้ดำเนินการสำรวจอีก 800 แห่ง แต่ข้อมูลเหล่านี้ ได้หยุดสำรวจในภายหลังเพราะเป็นข้อมูลหน่วยย่อยที่มีความสำคัญน้อย
4. ตามสถานีรถไฟฟ้า ก็ได้สำรวจไว้เช่นกัน เพื่อพิจารณาว่าราคาที่ดินรอบสถานีมีมูลค่าเท่าไหร่ โดยมีเบื้องต้น 124 สถานี และมีสถานีเพิ่มเติมอื่นๆ ตามที่จะมีรถไฟฟ้าในอนาคต
5. ปรับแปลงที่ดินให้เป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า เพราะบนถนนลางแห่ง ไม่ได้มีที่ดินเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า เป็นรูปหลายเหลี่ยมบ้าง หรือสี่เหลี่ยมขนมเปียกปูนบ้าง ฯลฯ จึงต้องปรับให้เท่ากับเพื่อให้เทียบกับได้
6. และเพื่อการเปรียบเทียบที่ชัดเจน จึงกำหนดขนาดที่ดินไว้ โดยขนาดเล็กคือ 4 ไร่ (40 x 160 เมตร) 16 ไร่ และ 36 ไร่ตามลำดับ ในเขตใจกลางเมือง อาจไม่มีที่ดินแปลงใหญ่ ในบริเวณริมแม่น้ำ อาจมีที่ดินแปลงเล็กกว่า เช่น 8 ไร่ หรือ 10 ไร่เป็นต้น
การศึกษาเปรียบเทียบ
การกำหนดขนาดที่ดินเช่นนี้ไว้ จึงทำให้สามารถเปรียบเทียบอย่างชัดเจนได้ทั่วเขตกรุงเทพมหานครและสามารถนำไปใช้วางแผนไว้ว่าจะพัฒนาบริเวณไหนก่อนหลังดี เพราะ 1. ต้นทุนราคาที่ดินต่างกัน 2. อัตราการเปลี่ยนแปลงราคาและแนวโน้มของราคาที่ดินแตกต่างกัน และ 3. ศักยภาพแตกต่างกัน
ผลสำรวจล่าสุด: ราคาพุ่ง 5.3%
ผลการสำรวจล่าสุดของศูนย์ข้อมูลฯ โสภณ แถลงว่า ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ถึง 5.3% โดยเฉลี่ยทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ต่างจากปีที่ต่ำสุดในปี 2558 ที่สูงขึ้นเพียง 3.2% เท่านั้น ส่วนในปี 2559 และ 2560 เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 4% เพิ่งมาเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดในปี 2561 นี้ อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินก็เคยพุ่งสูงขึ้นกว่านี้ในช่วงก่อนเกิดวิกฤติการณ์ทางการเมืองในปี 2557
อย่างไรก็ตามราคาที่ดินที่เพิ่
มสูงขึ้นนั้น ไม่ใช่เป็นเพราะเศรษฐกิจดีแต่อย่างใด แต่เนื่องจากการเกิดเพิ่มขึ้นของรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งตามสถานีรถไฟฟ้าเหล่านี้ ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นประมาณ 7-10% ทำให้ราคาที่ดินโดยเฉลี่ยเพิ่มสูงขึ้นถึง 5.3% ในปี 2561 อย่างไรก็ตามเศรษฐกิจของประเทศไทยยังคงอยู่ในภาวะที่ชะลอตัว ทั้งที่การส่งออกดี แสดงว่าเงินไปไม่ถึงผู้ผลิตที่เป็นเกษตรกร นอกจากนั้นยังพบว่า กลุ่มอาชีพต่าง ๆ ในกรุงเทพมหานคร เห็นว่าเศรษฐกิจไม่ดี (https://bit.ly/2Jlv6NB)
แพงสุด: สยามสแควร์ 2.2 ล้านบาท/ตรว.
ในปี 2561 นี้ โสภณ คาดว่าราคาที่ดินที่แพงที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จะสูงถึง 2.2 ล้านบาทต่อตารางวาหรือมีค่าเท่ากับธนบัตรใบละ 1,000 บาทวางซ้อนกันถึง 6.4125 ชั้นเลยทีเดียว หรือโดยนัยนี้มีค่าสูงมาก มูลค่าที่ดิน 2.2 ล้านบาทต่อตารางวา แลกได้ทองคำ ณ ราคาบาทละ 19,000 บาท ถึง 115.7894737 บาท หรือ 1.7628 กิโลกรัม ซึ่งถือว่ามหาศาล
สาเหตุที่สยามสแควร์มีราคาแพง ซึ่งรวมถึงรถไฟฟ้าสถานี ชิดลม เพลินจิต นานาและอโศกนั้น เป็นเพราะเป็นไปตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นเขตที่ผ่านย่านความเจริญเป็นอย่างมาก ยิ่งกว่านั้นบริเวณสยามสแควร์ยังถือได้ว่ามีรถไฟฟ้า 2 สายตัดผ่าน แต่ทั้งสองสายนี้เป็นของ BTS รถไฟฟ้าทำให้ราคาที่ดินบริเวณนี้เพิ่มสูงขึ้นมาก โดยในปี 2537 จากการสำรวจครั้งแรก ดร.โสภณ พบว่าราคาที่ดินที่สยามสแควร์ ตกเป็นเงินตารางวาละ 400,000 บาท ในขณะที่สีลมสูงกว่าคือ 450,000 บาท และเยาวราชแพงที่สุดคือ 700,000 บาทต่อตารางวา แต่การมีรถไฟฟ้า ทำให้ราคาที่ดินที่สยามสแควร์สูงกว่าอย่างเด่นชัด
ต่ำสุด: ลำลูกกา เลียบคลอง 13
สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดในขนาด 4 ไร่ ก็คือแถวเลียบคลอง 13 ลำลูกกา โดยตกเป็นเงินตารางวาละ 2,700 บาท หรือไร่ละเพียง 1,080,000 บาทเท่านั้น หรือเพิ่มขึ้นเพียง 3.8% ต่อปี ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของกรุงเทพมหานครที่ 5.3% จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินย่านชานเมืองไกลๆ ราคาแทบไม่ขึ้น แต่ราคาที่ดินใจกลางเมือง ราคากลับเพิ่มขึ้น ปรากฏการณ์นี้แตกต่างจากในต่างจังหวัดอย่างสิ้นเชิง เพราะในต่างจังหวัด ใจกลางเมืองที่ผังเมืองควบคุมหนัก ไม่สามารถพัฒนาใด ๆ ได้ จึงไปพัฒนานอกเขตผังเมืองในย่านชานเมืองแทน
สาเหตุที่ราคาที่ดินชานเมืองไกล ๆ ไม่เพิ่มขึ้นเลย ก็เพราะที่ดินชานเมือง ไม่มีสาธารณูปโภคใด ๆ เช่น ไม่มีทางด่วน ไม่มีรถไฟฟ้า ไม่มีโครงการที่ดึงดูดการลงทุนต่าง ๆ อันที่จริงราคาที่ดินแถวลำลูกกานี้เคยสูงถึงไร่ละ 1.2 ล้านบาท แต่กลับตกต่ำลงมากหลังวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 และเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในภายหลัง โดยในรอบสิบปีที่ผ่านมา แทบไม่ได้เพิ่มขึ้นเลย ดังนั้นการลงทุนในที่ดินเปล่าจึงไม่น่าจะมีโอกาสที่ดี โดยเฉพาะในย่านชานเมืองที่ไม่มีโอกาสการพัฒนา ยกเว้นในอนาคต หากมีการสร้างวงแหวนรอบนอกรอบที่ 3 ก็จะทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น
ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า BTS
สำหรับที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าพุ่งขึ้นสูง โดยรถไฟฟ้า BTS เป็นดังนี้:
1. รถไฟฟ้าบีที เอส ตร.ว.ละ 800,000-2,200,000 บาท สูงสุด สถานีสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม ตร.ว.ละ 2,200,000 บาท เพิ่ม 10.0%
2. ปี 2560 เพิ่มช่วง 8.8-20.0% เฉลีย 12.2% (เทียบค่าเฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ 5.3%)
3. ทําเลย่านสีลม สาทร ตร.ว.ละ 1,650,000-1,850,000 บาท (เพิ่ม 8.8-10.0%)
4. ทําเลย่านสุขุมวิท (นานา) 2,200,000 บาท (เพิ่ม 12.8%) เฉลีย 5ปี 15.4%
สำหรับส่วนต่อขยายของ BTS บางจาก-แบริ่ง, แบริ่ง-สมุทรปราการ, ตากสิน-บางหว้า และหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต เป็นดังนี้:
1. อ่อนนุช-แบริ่งปี 60 เพิ่ม 14.3-32.4% (เฉลี่ย 25.9%) สูงสุดสถานีอ่อนนุช 800,000 ต่ำสุดสถานีแบริ่ง 3580,000
2. แบริ่ง-สมุทรปราการ ปี 60 เพิ่ม 6.7-16.7% (เฉลี่ย 11.1%) สูงสุดสถานีสําโรง 300,000 ต่ำสุด เคหะสมุทรปราการ 110,000
3. ตากสิน-บางหว้า ปี 60 เพิ่ม 10.0-17.6% (เฉลี่ย 15.5%) สูงสุดสถานีกรุงธนบุรี 700,000 ต่ำสุด บางหว้า 200,000
4. หมอชิ ต-สะพานใหม่-คูคต ปี 60 เพิ่ม 6.3-25.0% (เฉลี่ย 8.9%) สูงสุดสถานีลาดพร้าว 500,000 ต่ำสุดสถานีคูคต 65,000 บาท
ที่ดินตามสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง
สถานีนี้มีความน่าห่วงใยที่ที่ผ่านมา มีผู้ใช้บริการน้อย อย่างไรก็ตามราคาที่ดินก็ยังเพิ่มขึ้น ดังนี้:
1.ราคาที่ดิน 100,000-300,000 บาท สูงสุดสถานีเตาปูน ตร.ว.ละ 300,000 บาท เพิ่ม 17.1% (เทียบค่าเฉลี่ย 10.7%)
2.ปี 60 เพิ่ม 6.7-20.0% เฉลี่ย 10.7% (ปี 2559 เฉลี่ย 7.3%) เทียบค่าเฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ 5.3%
3.ทำเลบางซ่อน วงศ์สว่าง ติวานนท์ 200,000 บาท (เพิ่ม 11.1%)
4.ทำเลรัตนาธิเบศร์ ศูนย์ราชการนนทบุรี 160,000-220,000 บาท (เพิ่ม 6.7-15.8%)
5.ทำเลไทรม้า ท่าอิฐ บางพลู 110,000-145,000บาท (เพิ่ม 7.4-10.0%)
6.ทำเลบางใหญ่ 110,000-180,000 (เพิ่ม 10.0-20.0%)
เชื่อว่าราคาที่ดินในพื้นที่นี้จะค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้นตามลำดับ เนื่องจากต่อไปจะมีผู้ไปอยู่อาศัยมากขึ้น แต่ค่าโดยสารถไฟฟ้า ก็อาจต้องปรับราคาลงบ้างเพราะค่อนข้างสูง (ยกเว้นช่วงลดราคา)
