‘โสภณ พรโชคชัย’ ชี้ แก้ กม.ให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ไม่แก้เศรษฐกิจ อุ้มนายทุน-ทิ้ง ปชช.

รายงานสัมภาษณ์ ‘โสภณ พรโชคชัย’ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในไทยและต่างประเทศ อดีตที่ปรึกษากระทรวงการคลังของเวียดนามและกัมพูชา ถึงแนวทางการ “แก้กฎหมายให้ต่างชาติครอบครองอสังหาฯ” เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล ที่ประเมินดูแล้วอาจ ‘ได้ไม่คุ้มเสีย’ เพราะภาพลักษณ์รัฐบาลส่งผลต่อความเชื่อมั่นของต่างชาติ แถมกฎทุกอย่างยัง ‘อ่อน’ จนหนีไม่พ้นปัญหาเก็งกำไร ชี้ ภาคธุรกิจอสังหาฯ ต้องลดกำลังการผลิต อย่ารอให้รัฐอุ้มอย่างเดียว พร้อมเสนอทางออกประชาชนและภาคสังหาฯ ไทยจะรอดได้อย่างไร

ในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา เกิดเสียงวิพากษ์วิจารณ์และคำถามมากมายขึ้นในสังคมไทย หลังมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 14 ก.ย. 2564 เรื่องมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ซึ่งเสนอต่อ ครม. โดยสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.)

ข้อเสนอหลักๆ ของ สคช. คือ การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขและสิทธิประโยชน์เรื่องวีซ่าผู้อยู่อาศัยระยะยาว (Long-term resident visa) วีซ่าทำงาน และวีซ่าประเภทอื่นๆ เพื่อดึงดูดให้ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยและลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น โดย ครม. มีมติเห็นชอบในหลักการกระตุ้นเศรษฐกิจดังกล่าว และมอบหมายให้หน่วยงานต่างๆ ไปศึกษา จัดตั้ง และปรับเปลี่ยนเกณฑ์หรือนโยบายให้สอดรับกับแผนกระตุ้นเศรษฐกิจฉบับนี้ ซึ่งหวังดึงดูดชาวต่างชาติ 1,000,000 คนเข้ามาทำงานและพักอาศัยระยะยาวในไทย

แต่หนึ่งในคำสั่งตามมติ ครม. ซึ่งเป็นที่จับตามองของสังคม คือ คำสั่งมอบหมายให้กระทรวงมหาดไทยไปศึกษาแนวทางการแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดิน เพื่อปลดล็อกให้ชาวต่างชาติที่ถือวีซ่าผู้อยู่อาศัยระยะยาวสามารถครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้มากขึ้น หลายฝ่ายจึงกังวลว่าต่างชาติจะแห่กันเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยเพื่อเก็งกำไร ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ พุ่งกระฉูดจนคนไทยไม่อาจเอื้อมถึง เป็นเหตุให้หลายคนออกมาเรียกมาตรการนี้ว่าเป็นการ “ขายชาติ”

แม้ตอนนี้จะยังไม่มีการปรับแก้กฎหมาย หรือออกมาตรการเกี่ยวกับเรื่องนี้อย่างจริงจัง แต่ในอนาคต หาก ครม. สั่งกระทรวงมหาดไทยให้เดินหน้าแก้ไขกฎหมาย อาจเกิดเสียงวิพากษ์วิจารณ์และปัญหาอื่นๆ ตามมาได้ ประชาไทจึงชวน ‘โสภณ พรโชคชัย’ นักวิชาการและผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเคยทำงานให้กับหน่วยงานขององค์การสหประชาชาติ เช่น ธนาคารโลก หรือธนาคารพัฒนาเอเชีย ทั้งยังเคยเป็นอดีตที่ปรึกษากระทรวงการคลังของประเทศเวียดนามและกัมพูชา มาร่วมพูดคุยถึงข้อดี-ข้อเสีย ทางออก รวมถึงทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต หากมีการปรับแก้กฎหมายให้ต่างชาติสามารถถือครองที่ดินได้ในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นอย่างเสรี

โสภณ พรโชคชัย
 

ปลดล็อกต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยถือว่า ‘ได้ไม่คุ้มเสีย’

“มีแต่ข้อเสีย ไม่มีข้อดี เพราะปัจจุบันนี้เราก็เปิดให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อยู่แล้ว แต่ถ้าเปิดแบบไม่มีมาตรการที่ดี มันก็จะส่งผลร้าย จึงต้องคัดค้าน”

โสภณ กล่าวว่า การที่รัฐเตรียมออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยไม่มีข้อจำกัดด้านการซื้อหรือครอบครองอสังหาริมทรัพย์อาจทำให้คนไทยและประเทศไทยเสียเปรียบนักลงทุนชาวต่างชาติ เพราะสิ่งที่จะตามมาเป็นอันดับแรกอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ คือ การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไร

“ประเทศอื่นจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ต้องเป็นผู้อยู่อาศัยถาวร (Permanent resident) อยู่ที่นั่นมาแล้วอย่างน้อยหนึ่งปี ถ้าปล่อยให้เข้ามาซื้อกันง่ายๆ ก็เหมือนกับฝูงแร้งบินลงมากัดกินอาหารเฉยๆ แล้วก็จากไป”

ไม่เพียงแต่การปลดล็อกให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้เกิน 49% เท่านั้น แต่โสภณมองว่าการให้ต่างชาติเช่าที่ดินเป็นระยะเวลา 99 ปีในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ก็ถือว่าคนไทยเสียเปรียบ เพราะระยะเวลาการเช่าที่นานกว่า 1 ชั่วอายุคนก็ทำให้ที่ดินแห่งนั้นเหมือนตกไปเป็นของคนต่างชาติแล้ว คนไทยไม่มีโอกาสได้เข้าไปลงทุน

สถานการณ์ประเทศไทยในตอนนี้ เป็นประชาธิปไตยครึ่งใบแบบนี้ เป็นเผด็จการทหารแบบนี้ ชาวต่างชาติเขาจะมาหรือ เพราะเขามองว่าขาดความมั่นคง ประเทศมีความเสี่ยง ดังนั้นปัจจัยนี้จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้ชาวต่างชาติน่าจะคิดหนักประมาณหนึ่งว่าจะมาซื้อบ้านพักตากอากาศหรือซื้อบ้านหลังที่ 2 ในประเทศไทยหรือไม่ จะมาใช้ชีวิตบั้นปลายที่นี่หรือเปล่า

ถึงแม้ว่ารัฐบาลจะบอกว่าชาวต่างชาติกลุ่มเป้าหมายที่เล็งไว้ตามมาตรการนี้ คือ กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง, กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ, กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ แต่โสภณมองว่า “อาจจะเป็นไปได้ยาก” หรือถ้าทำได้ก็ทำได้แต่ไม่ตรงเป้า เพราะชาวต่างชาติกลุ่มนี้มีตัวเลือกสถานที่ทำงาน สถานที่ลงทุน หรือบ้านหลังที่ 2 ค่อนข้างมาก เช่น แถบทะเลแคริบเบียน ทะเลเมดิเตอร์เรเนียน มัลดีฟส์ หรือเมืองดูไบ ประเทศสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE) และจากสถานการณ์ในตอนนี้ นักลงทุนต่างชาติทักษะสูงที่เข้ามาลงทุนในไทยระยะยาว อย่างญี่ปุ่น เกาหลีใต้ หรือชาติตะวันตก บางส่วนก็เริ่มทยอยย้ายฐานการผลิตและการออกทุนออกจากประเทศไทยไปอยู่ประเทศเพื่อนบ้านอย่างเวียดนาม หรืออินโดนีเซียแล้ว

“ราคาบ้านเมืองไทยอาจจะถูกกว่าที่ดูไบหรือแถบเมดิเตอร์เรเนียน แต่นอกจากราคาแล้ว เราก็ต้องดูวิธีการเดินทางด้วย เช่น ถ้าคุณอยู่โซนอเมริกา จะเดินทางมานอนอีกซีกโลกหนึ่งก็คงคิดหนัก ส่วนมากคนอเมริกันจะเลือกไปทางยุโรปหรือไม่ก็แถบแคริบเบียน มาไทยก็มีบ้าง แต่อีกอย่างหนึ่งที่สำคัญ คือ สถานการณ์ประเทศไทยในตอนนี้ เป็นประชาธิปไตยครึ่งใบแบบนี้ เป็นเผด็จการทหารแบบนี้ ชาวต่างชาติเขาจะมาหรือ เพราะเขามองว่าขาดความมั่นคง ประเทศมีความเสี่ยง ดังนั้นปัจจัยนี้จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้ชาวต่างชาติน่าจะคิดหนักประมาณหนึ่งว่าจะมาซื้อบ้านพักตากอากาศหรือซื้อบ้านหลังที่ 2 ในประเทศไทยหรือไม่ จะมาใช้ชีวิตบั้นปลายที่นี่หรือเปล่า”

“สังเกตดูสิว่าก่อนเกิดรัฐประหารปี 2557 นักท่องเที่ยวมากันเต็มเลย พอเกิดรัฐประหารปุ๊บ [จำนวนนักท่องเที่ยว]ก็หดตัวลง สักแป๊บนึงค่อยขึ้นมาใหม่ มันเป็นการหยุดชะงักไปพักหนึ่ง ดังนั้น ถ้ารัฐบาลของเรายังเป็นอยู่แบบนี้ ไม่เป็นประชาธิปไตยเท่าที่ควร ไม่มีความโปร่งใส ดัชนีความโปร่งใสก็ต่ำมาก ดัชนีประชาธิปไตยก็ต่ำมาก ถ้าหวังจะดึงดูดคนที่ศิวิไลซ์ (Civilized) ให้มาอยู่เมืองไทย สงสัยคงได้ไม่มาก ถ้าเขาจะมาก็คงมีแนวโน้มให้เห็นชัดเจนก่อนหน้านี้แล้ว”

ถ้ารั้นจะแก้จริงๆ ต้องมีมาตรการ ‘ป้องกันการเก็งกำไร’

โสภณมองว่าร่างกฎหมายปลดล็อกให้ต่างชาติครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยที่รัฐบาลเตรียมจะนำมาใช้เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจนั้นยังไม่มีความชัดเจน หากพิจารณาจากข้อมูลเพียงเท่านี้ก็ต้องยอมรับว่ามีจุดบกพร่องค่อนข้างมาก เพราะไม่มีข้อบังคับที่เข้มงวดเหมือนกฎหมายซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอื่น ที่กว่าชาวต่างชาติจะเข้าไปลงทุนซื้อได้ต้องผ่านกระบวนการพิสูจน์ตัวตนหลายขั้นตอน

“ถ้าจะเปิดให้มาซื้อได้เลยก็ดูเหมือนเป็นการปล่อยให้ต่างชาติเข้ามาซื้อเพื่อเก็งกำไร จะเปิดให้มาซื้อเลยเฉยๆ ก็ได้แต่ต้องมีข้อกำหนด เช่น ซื้อแล้วห้ามขายภายใน 3 ปีแรก หรือถ้าขายก็ต้องขายต่อให้คนท้องถิ่นเหมือนกฎหมายของประเทศออสเตรเลีย เป็นต้น”

โสภณมองว่าวิธีที่จะป้องกันปัญหาการที่ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรได้ คือ การออกกฎหมายที่รัดกุม มีข้อกำหนดที่ชัดเจน เช่น ต้องให้คนต่างชาติถือครองวีซ่าผู้อยู่อาศัยถาวรในประเทศไทยก่อนจึงจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้, ต้องครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นไว้อย่างน้อย 3 ปี ห้ามขายต่อ, ต้องให้ชาวต่างชาติมาอยู่อาศัยในประเทศไทยก่อนอย่างน้อย 1 ปีจึงจะสามารถซื้อบ้านได้เหมือนกับกฎหมายของประเทศจีน หรือจำกัดประเภทอสังหาริมทรัพย์แบบในไต้หวัน ที่ห้ามชาวต่างชาติถือครองที่ดินเพื่อการเกษตร เป็นต้น

นอกจากข้อกำหนดการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่รัดกุมแล้ว มาตรการทางภาษีก็เป็นอีกสิ่งหนึ่งที่ช่วยป้องกันไม่ให้ต่างชาติเข้ามากว้านซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรได้ เช่น ในฮ่องกงและสิงคโปร์ ที่เก็บภาษีซื้อขายประมาณ 20-30% ของราคาอสังหาริมทรัพย์

“หมายความว่าถ้าคุณต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ในฮ่องกงหรือสิงคโปร์ ต้องเตรียมเงินไปเผื่ออย่างน้อย 20-30% ไม่ใช่ว่ามีเงินพอดีค่าห้องแล้วจะซื้อได้เลย นี่จะช่วยให้ชาวต่างชาติที่คิดจะมาซื้อเพื่อเก็งกำไรต้องคิดให้หนักขึ้นเพราะแค่ภาษีก็หนักหน่วงแล้ว”

“ก็เหมือนกับการไปเรียนต่อต่างประเทศ เราต้องเสียค่าเล่าเรียนมากกว่าคนในท้องถิ่น ที่เขาต้องเก็บเราแพงกว่า เพราะว่าเราไม่เคยเสียภาษีให้เขาเลยเหมือนคนในท้องถิ่นของเขา เขาเลยจะต้องเก็บเงินส่วนนี้เพิ่ม ถือว่าไม่เอาเปรียบคนในท้องถิ่น ดังนั้น ถ้าต่างชาติจะซื้อคอนโดในบ้านเราคุณก็ต้องเสียภาษีค่าซื้อขายแพงหน่อย เพื่อเอาเงินส่วนนั้นมาบำรุงประเทศ รัฐบาลก็อยากได้เงินบำรุงประเทศใช่ไหมล่ะ”

เมื่อมองไปยังกลุ่มเป้าที่ที่เป็นกลุ่มชาวต่างชาติเกษียณอายุ โสภณอยากให้ลองเปรียบเทียบกับ ‘โครงการ Malaysia My Second Home’ ของประเทศมาเลเซีย ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ราคาประมาณ 2 ล้านริงกิตขึ้นไป (ประมาณ 16 ล้านบาท) แลกกับวีซ่าผู้พักอาศัยถาวร ปรากฏว่าตลอด 10 ปีที่ผ่านมาหลังเปิดตัวนโยบายนี้ มีชาวต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซียเพียง 1,400 ยูนิต เกือบครึ่งเป็นคนจีน ส่วนที่เหลือเป็นคนชาติอื่นรวมๆ กัน

 

“นี่ขนาดมาเลเซียโปรโมตเต็มที่นะ เมืองไทยเราอาจจะดีกว่า เพราะว่าขนาดประเทศเราใหญ่กว่า ความหลากหลายมีมากกว่า จาก 1,400 ยูนิตในมาเลเซีย อาจจะเป็น 5,000 ยูนิตในไทยก็ได้ แต่ผ่านไป 10 ปีก็มีอยู่แค่นี้ แล้วมันจะได้ผลที่ไหน”

“ราคาบ้านในมาเลเซียตอนนี้เพิ่มเป็น 5 ล้านริงกิตหรือประมาณ 40 ล้านบาทแล้ว แต่ของไทยอาจจะปล่อยให้ต่างชาติซื้อบ้านในราคาพอๆ กับที่คนไทยจ่ายไหว คือ 4-5 ล้านบาท ผมว่าเผลอๆ ถ้าปล่อยให้ต่างชาติเข้ามาแบบไม่ควบคุมก็อาจจะมาแย่งซื้อบ้านกับคนไทยในราคาที่คนไทยซื้อได้ ให้ต่างชาติซื้อของแพงๆ ไม่เช่นนั้นแล้วก็จะมาแย่งกันซื้อกับคนไทยทั่วไปซึ่งมีกำลังซื้ออยู่แล้ว”

ข้อมูลจากกระทรวงการท่องเที่ยว ศิลปะและวัฒนธรรมแห่งมาเลเซีย ระบุว่า รัฐบาลมาเลเซียมีมติ 'ระงับ' โครงการ Malaysia My Second Home ชั่วคราวมาตั้งแต่เดือน ส.ค. ปีที่แล้ว เพื่อให้กระทรวงการท่องเที่ยว ศิลปะและวัฒนธรรมแห่งมาเลเซีย รวมถึงหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทบทวนมาตรการ ศึกษาผลกระทบและข้อดีข้อเสีย หลังจากเปิดโครงการมาตั้งแต่ พ.ศ.2545

กำแพงภาษีอ่อน-ต่างชาติซื้อบ้านอย่างไรก็ไม่เสียภาษี

อีกหนึ่งสิ่งที่โสภณค่อนข้างเป็นกังวลหากเปิดให้ชาวต่างชาติเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างเสรี แม้กลุ่มคนเหล่านั้นจะเป็นผู้มีรายได้สูงก็ตาม นั่นคือ การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งมีการยกเว้นภาษีให้กับที่อยู่อาศัยประเภท ‘บ้านและที่ดิน’ ที่มีมูลค่ารวมไม่เกิน 50 ล้านบาท และ ‘บ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง’ ที่มีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท ต่อให้ขายบ้านหรูพร้อมที่ดินราคาประมาณ 10-15 ล้านบาทขึ้นไปตามที่ ศบศ. วางแผนไว้ก็ไม่อาจจัดเก็บภาษีส่วนนี้จากชาวต่างชาติได้ตามเป้าที่รัฐบาลวางไว้

“50 ล้านบาทแรกไม่ต้องเสียภาษี อ้างว่าจะช่วยชาวบ้าน แต่จริงๆ แล้วมาตรการนี้คือจะช่วยคนรวย เพราะฉะนั้นถ้าต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรา เขาจะไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเลย แต่กลับกัน ถ้าเราไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาหรือในต่างประเทศก็ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปีละประมาณ 1.5-3% ของมูลค่าบ้านและที่ดิน เช่น ถ้าเราซื้อบ้านในสหรัฐฯ ราคา 20 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษีปีละประมาณ 300,000 บาท เพื่อเอามาบำรุงท้องถิ่น ให้ท้องถิ่นเจริญ มาตัดถนน มาจ้างตำรวจ ถ้าโอนบ้านให้ลูก ลูกเราก็ต้องเสียภาษีมรดกต่ออีก ถ้าภาษีมันเยอะเกินเพดานของกฎหมายแต่ละเมือง เราก็ต้องจ่ายภาษีเข้ารัฐบาลกลางของสหรัฐฯ อีก แต่บ้านเราไม่เก็บภาษีอะไรแบบนี้ แสดงว่าเราเสียเปรียบเขาเต็มประตูเลย”

บ้านในนครซานฟรานซิสโก รัฐแคลิฟอร์เนีย ประเทศสหรัฐอเมริกา (ภาพโดย Jens Kronen)
 

แม้สหรัฐฯ จะเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเสรี ไม่จำเป็นต้องมีวีซ่าผู้อยู่อาศัยถาวร เพียงมีวีซ่าสำหรับทำธุรกิจและมีเงินก็สามารถซื้อได้แล้ว แต่มาตรการภาษีที่เข้มงวดบวกกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเป็นอันดับต้นๆ ของโลก หากนักลงทุนต่างชาติคิดจะไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ เพื่อเก็งกำไรก็ต้องคิดทบทวนให้มาก เพราะต่อให้ไม่มีคนอยู่อาศัย เจ้าของกรรมสิทธิ์ก็ต้องจ่ายภาษีจำนวนมหาศาลอยู่ดี อีกทั้งชาวอเมริกันส่วนใหญ่ยังคงมีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์มากกว่าชาวต่างชาติ จึงทำให้ปัญหาชาวต่างชาติกว้านซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรในสหรัฐฯ ไม่ตึงเครียดเท่าพื้นที่อื่น เช่น ฮ่องกง ไต้หวัน เป็นต้น

50 ล้านบาทแรกไม่ต้องเสียภาษี อ้างว่าจะช่วยชาวบ้าน แต่จริงๆ แล้วมาตรการนี้คือจะช่วยคนรวย เพราะฉะนั้นถ้าต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรา เขาจะไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเลย แต่กลับกัน ถ้าเราไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาหรือในต่างประเทศก็ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปีละประมาณ 1.5-3%

แม้รัฐบาลตั้งเป้าไว้ว่าจะจัดเก็บภาษีจากมาตรการนี้ได้เกือบ 3 แสนล้านบาท แต่โสภณมองว่า “แทบเป็นไปไม่ได้” พร้อมตั้งข้อสังเกตว่ารัฐบาลของ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา มักออกกฎหมายแบบไม่พูดให้ชัดเจน ชอบเขียนมาคร่าวๆ เหมือนโยนหินถามทาง หากอยากดำเนินนโยบายอย่างสุจริตโปร่งใสและเป็นธรรม ก็ต้องร่างออกมาให้ชัดเจนตั้งแต่แรกว่ารัฐบาลจะทำอะไร มีขั้นตอนอย่างไรบ้าง ประชาชนจะได้เห็นว่ามีข้อดีหรือข้อเสียอย่างไร การกระทำเช่นนี้เหมือนเป็นการหมกเม็ดอะไรบางอย่าง ซึ่งรัฐบาลชุดนี้ชอบทำมาตลอด ไม่มีการเปิดทำประชาพิจารณ์เพื่อฟังเสียงสะท้อนของประชาชน

“ทำกฎหมายอะไรออกมามันต้องร่างออกมาให้ชัดเจนว่าเราจะออกมาอย่างนี้นะ เห็นด้วยหรือไม่เห็นด้วย แต่นี่ไม่เคยบอกอะไรชัดเจน บอกทีละขั้น ค่อยๆ ขยับทีละครั้งๆ รอดูว่าคนจะคิดอย่างไร ขาดความโปร่งใส เป็นความชั่วช้าของรัฐบาลชุดนี้”

ชี้ นโยบายนี้อุ้มกลุ่มทุนอสังหาฯ เหมือน ‘เตะหมูเข้าปากหมา’

แม้จะเป็นมาตรการที่สร้างความกังวลต่ออนาคตอสังหาริมทรัพย์ของประเทศ แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าสภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยในช่วง 2-3 ปีให้หลังค่อนข้างซบเซา ยิ่งมาเจอวิกฤติโควิด-19 ที่ระบาดมาตั้งแต่ต้นปีที่แล้ว การเดินทางจากต่างชาติลดลง กำลังซื้อของคนในประเทศก็ลดลง ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบไม่ต่างจากภาคธุรกิจอื่นๆ บางส่วนจึงมองว่าการแก้กฎหมายนี้จึงเป็นการแก้ปัญหาเฉพาะหน้า เพื่อช่วยพยุงหนี้เสียในภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่โสภณมองว่ามาตรการนี้สามารถช่วยได้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น

“ถ้าจะช่วยก็ช่วยได้แค่นิดเดียว เพราะขนาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ นับเฉพาะคอนโดฯเท่านั้นนะ ต่างชาติมาซื้อแค่ 5-6% เท่านั้นเอง ทั้งๆ ที่กฎหมายไทยเปิดให้ซื้อได้ถึง 49% ของพื้นที่ทั้งหมด ต่อให้เปิดให้ต่างชาติซื้อได้จริงถึง 70-80% ชาวต่างชาติก็ไม่ได้เข้ามาซื้อหรือครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมากจนเต็มอัตราขนาดนั้น”

“ขนาดตอนนี้ต่างชาติก็ยังซื้อไม่เต็มอัตรา เก็งกำไรก็ไม่ได้ เพราะซื้อไปราคาก็ไม่ขึ้น”

โสภณบอกว่าการที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สร้างขึ้นมาแล้วขายไม่ได้ สิ่งที่ต้องทำคือลดกำลังการผลิตเสียก่อน เพราะจำนวนบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในตลาดไทยตอนนี้มีมากกว่ากำลังซื้อ หรือเรียกได้ว่าอุปทานมากกว่าอุปสงค์ เพราะว่าตอนนี้เศรษฐกิจไม่ดีคนจึงไม่มีกำลังซื้อบ้าน

“หากคนไม่มีกำลังซื้อแล้วเราจะไปโอบอุ้มกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียวได้อย่างไร จะไล่ให้คนไปซื้อบ้านแบบนี้ก็เท่ากับการเตะหมูเข้าปากหมาเป็นการช่วยแต่คนรวย ช่วยแต่นายทุนใหญ่เท่านั้น ไม่ได้ช่วยประชาชนแล้ว”

พัฒนาเศรษฐกิจ เพิ่มกำลังซื้อ ลดดอกเบี้ยเพื่อที่อยู่อาศัย

ถึงแม้ว่าบ้านจะเป็นปัจจัย 4 และเป็นสิทธิพลเมืองที่ควรได้รับจากรัฐ แต่โสภณมองว่ารัฐบาลไทยยังไม่จำเป็นต้องเข้ามาควบคุมราคาบ้านเหมือนสินค้าชนิดอื่นๆ ควรปล่อยให้เป็นไปตามกลไกลตลาด ถ้าราคาบ้านสูงเกินไป เอกชนก็ต้องลดราคาลงมาเพื่อที่จะให้ขายได้ อย่าคิดแต่จะให้รัฐบาลมาอุ้มธุรกิจของตัวเองอย่างเดียว โดยเฉพาะในช่วงเศรษฐกิจเช่นนี้ นอกจากนี้ โสภณยังมองว่าหากรัฐบาลต้องการแก้ปัญหาเรื่องการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชนในประเทศจริงๆ ต้องแก้ที่เศรษฐกิจ วางแผนเศรษฐกิจให้ดี เพื่อเพิ่มกำลังซื้อให้ประชาชน ไม่ใช่เข้ามาควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์เหมือนกับสินค้าอื่นๆ เช่น สินค้าเกษตร เป็นต้น

เมื่อเกิดปัญหาทางเศรษฐกิจ การไล่คนไปอยู่ต่างจังหวัด กลับไปทำไร่ทำนานั้นไม่ได้สร้างผลประโยชน์ใดๆ แก่ภาคธุรกิจหรือเศรษฐกิจของประเทศ เพราะประเทศไทยต้องการแรงงานในภาคอุตสาหกรรม ไม่ว่าจะเป็นอุตสาหกรรมการผลิตหรืออุตสาหกรรมบริการ ดังนั้น การที่คนในชนบทอพยพมาอยู่ในเมืองจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ สิ่งที่รัฐบาลต้องทำคือสร้างการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ โอบอุ้มประชาชนให้มีกำลังซื้อมากพอจนสามารถเช่าซื้อหรือครอบครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้ ไม่ว่าจะอยู่ส่วนใดของประเทศ

หากคนไม่มีกำลังซื้อแล้วเราจะไปโอบอุ้มกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียวได้อย่างไร จะไล่ให้คนไปซื้อบ้านแบบนี้ก็เท่ากับการเตะหมูเข้าปากหมาเป็นการช่วยแต่คนรวย ช่วยแต่นายทุนใหญ่เท่านั้น ไม่ได้ช่วยประชาชนแล้ว

โสภณแนะนำเพิ่มเติมว่าหากรัฐต้องการขยายนโยบายด้านที่อยู่อาศัย สิ่งที่ควรทำคือการลดดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย ไม่ใช่ออกนโยบายสร้างบ้านแข่งกับเอกชน เพราะพิสูจน์ให้เห็นในหลายนโยบายแล้วว่ารัฐไม่สามารถแข่งขันเรื่องต้นทุนการผลิตกับเอกชนได้ นอกจากนี้ โสภณยังเสนอให้มีการปฏิรูปจัดสรรที่ดินหลายส่วน เช่น ที่ดินของทหารบางส่วนที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือที่ดินของทหารที่อยู่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นเขตเศรษฐกิจ หากแปรรูปให้เอกชนหรือประชาชนต่อยอดใช้ประโยชน์ได้ก็น่าจะส่งผลดี

สุดท้าย โสภณฝากไปถึงรัฐบาลว่าหากคิดจะแก้ไขกฎหมายครองครองที่ดินแก่ต่างชาติจริงๆ ก็ขอให้ฟังเสียงของประชาชน ฟังเสียงของภาคเอกชนหลายๆ ฝ่าย ไม่ใช่ฟังเพียงกลุ่มทุนใหญ่ไม่กี่รายที่พร้อมรับประโยชน์จากมาตรการนี้ไปเต็มๆ โดยที่คนส่วนใหญ่ของประเทศไม่ได้อะไรเลย

 

อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 20 ก.ย. 2564 มติชนออนไลน์ รายงานว่า ไตรศุลี ไตรสรณกุล รองโฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี กล่าวถึงข้อกังวลเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติในรายการ ‘แจงให้เคลียร์กับทีมโฆษกรัฐบาล’ โดยยืนยันว่ารัฐบาลยังไม่เปิดให้ชาวต่างชาติมาถือครองที่ดินได้อย่างอิสระ การเช่าซื้อและการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยยังคงใช้หลักการเดิม คือ ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ของอาคารชุดได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นๆ ส่วนอีก 51% ต้องถือครองกรรมสิทธิ์โดยคนไทยตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2551

ย้อนกลับไปเมื่อช่วงปลายเดือน ก.ค. 2564 ฐานเศรษฐกิจเคยรายงานไว้ว่าศูนย์บริหารสถานการณ์เศรษฐกิจ (ศบศ.) ซึ่งมี พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นั่งเป็นประธาน เตรียมออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการขยายเพดานการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในไทยให้แก่ชาวต่างชาติจากเดิม 49% เพิ่มเป็น 70-80% ตลอดจนให้สิทธิ์ชาวต่างชาติครองครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว เพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้าซื้อและนำเงินมาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น ซึ่งภาคเอกชน โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างให้ความสนใจ เพราะนโยบายดังกล่าวสามารถช่วย ‘ระบาย’ คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้ รวมถึงช่วยขยายตลาดบ้านหรูราคา 10-15 ล้านบาทในไทยได้มากขึ้นอีกด้วย ซึ่งผู้สนับสนุนแนวนโยบายนี้ คือ สุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรี รัฐมนตรีว่าการกระทรวงพลังงาน และนิสิต จันทร์สมวงศ์ อธิบดีกรมที่ดิน

ข่าวรอบวัน

สนับสนุนประชาไท 1,000 บาท รับร่มตาใส + เสื้อโปโล

ประชาไท

ร่วมบริจาค สนับสนุนการทำงานของ 'ประชาไท' ร่วมสร้างและรักษาสื่อเสรี Prachatai.com (ไม่มีขั้นต่ำ)

โอนเงิน บัญชีกรุงไทย 091-0-10432-8 "มูลนิธิสื่อเพื่อการศึกษาของชุมชน FCEM"

โอนเงิน PayPal / บัตรเครดิต https://PayPal.me/Prachatai (รายงานยอดบริจาคสนับสนุน)

ติดตามประชาไทอัพเดท ได้ที่:
เฟซบุ๊ก https://fb.me/prachatai
ทวิตเตอร์ https://twitter.com/prachatai
LINE ไอดี = @prachatai

พื้นที่ประชาสัมพันธ์