พบอุปสรรคที่จำกัดการเป็นเจ้าของบ้านในท้องถิ่นชนบทของสหรัฐฯ ทั้งปัญหาคะแนนเครดิตต่ำของผู้กู้ ความไม่พร้อมของตัวบ้านที่ไม่ได้มาตรฐาน และการหดหายของสาขาธนาคารในพื้นที่ชนบท ส่งผลให้คนชนบทเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ยากกว่าคนเมืองถึง 2 เท่า แม้จะมีบริษัทสินเชื่อออนไลน์เข้ามาเติมช่องว่าง แต่ก็ยังไม่ตอบโจทย์ เพราะหลายพื้นที่ขาดอินเทอร์เน็ต
ที่มาภาพ: Nathan Anderson/Freerange Stock (CC0)
ชาวอเมริกันในท้องถิ่นเขตชนบทกำลังพบปัญหาในการซื้อบ้าน เนื่องจากธนาคารไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อขนาดเล็กที่มีมูลค่าต่ำกว่า 150,000 ดอลลาร์ ซึ่งเป็นวงเงินที่เหมาะสมกับราคาบ้านในชนบท สถานการณ์นี้ทำให้คนในชนบทเสียเปรียบเมื่อเทียบกับคนในเมือง เพราะพวกเขามีทางเลือกในการกู้เงินซื้อบ้านน้อยกว่า แม้ว่าจะมีความสามารถในการผ่อนชำระก็ตาม ปัญหานี้ส่งผลให้การเป็นเจ้าของบ้านในชนบทเป็นเรื่องยากขึ้นกว่าที่ควรจะเป็น
หลังการวิเคราะห์งานวิจัยและข้อมูลจากหลายแหล่ง The Pew Charitable Trusts ได้ระบุปัจจัยสำคัญ 3 ประการที่ขัดขวางการเข้าถึงสินเชื่อในพื้นที่ชนบท ประการแรก ชาวอเมริกันในชนบทมักมีคะแนนเครดิตต่ำหรือไม่มีเลย ซึ่งทำให้ผู้ให้กู้ลังเลหรือไม่เต็มใจที่จะให้สินเชื่อ ประการที่สอง บ้านส่วนใหญ่ในชุมชนชนบทไม่สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้เนื่องจากปัญหาด้านสภาพกายภาพหรือสถานะความเป็นเจ้าของ ประการที่สาม ผู้ซื้อบ้านในชนบทมักได้รับสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสาขาธนาคารที่มีอาคารถาวร ซึ่งมีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ
ผู้กำหนดนโยบายทั้งในระดับรัฐและรัฐบาลกลางควรปรับปรุงระบบสินเชื่อเพื่อช่วยให้ชาวชนบทเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ง่ายขึ้น โดยควรพัฒนาเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อรูปแบบใหม่ที่สามารถประเมินความสามารถในการชำระหนี้ได้แม่นยำขึ้น เพิ่มความยืดหยุ่นในการปล่อยสินเชื่อเพื่อซ่อมแซมและปรับปรุงบ้าน รวมทั้งให้การสนับสนุนสถาบันการเงินท้องถิ่นที่ให้บริการในพื้นที่ชนบทมากขึ้น มาตรการเหล่านี้จะช่วยให้ชาวชนบทสามารถอยู่อาศัยในชุมชนของตนได้อย่างมั่นคง
คนชนบทในสหรัฐฯ มักไม่มีหรือมีเครดิตต่ำ - ผู้ให้กู้ลังเลหรือไม่เต็มใจปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ชาวอเมริกัน ที่อาศัยในพื้นที่ชนบทมีแนวโน้มที่จะมีคะแนนเครดิตต่ำหรือไม่มีคะแนนเครดิตมากกว่าผู้ที่อาศัยในเขตเมือง ซึ่งทำให้ผู้ให้กู้ลังเลหรือไม่เต็มใจที่จะปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ข้อมูลจาก Consumer Financial Protection Bureau แสดงว่า 37% ของผู้บริโภคในพื้นที่ชนบทของภาคใต้ มีคะแนนเครดิตต่ำกว่า 600 ซึ่งเป็นระดับที่ผู้กู้มักไม่มีสิทธิ์ได้รับผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยมาตรฐาน เทียบกับ 26% ของผู้บริโภคทั่วประเทศ นอกจากนี้ 10-15% ของชาวอเมริกันในชนบทไม่มีข้อมูลเครดิต เทียบกับ 5-9% ของชาวอเมริกันที่อาศัยในเขตเมือง
งานวิจัยพบความเชื่อมโยงระหว่างหนี้ค่ารักษาพยาบาลกับคะแนนเครดิตที่ต่ำ โดยเฉพาะในกลุ่มประชากรชนบทภาคใต้ของสหรัฐอเมริกา ข้อมูลในปี 2021 แสดงให้เห็นว่าชาวอเมริกันมีหนี้ค่ารักษาพยาบาลรวมกันอย่างน้อย 88 พันล้านดอลลาร์ โดยชาวชนบทภาคใต้มีสัดส่วนผู้ที่มีบิลค่ารักษาพยาบาลในการเรียกเก็บเงินสูงถึง 28% เทียบกับภูมิภาคอื่นที่มีเพียง 17% แม้ว่าหนี้ค่ารักษาพยาบาลจะไม่ได้สะท้อนความสามารถในการชำระคืนสินเชื่อบ้านโดยตรง แต่หนี้ประเภทนี้ส่งผลให้คะแนนเครดิตของผู้บริโภคลดต่ำลง การเปลี่ยนแปลงนโยบายในช่วงที่ผ่านมาช่วยลดจำนวนผู้ที่มีหนี้ค่ารักษาพยาบาลในรายงานเครดิตลงได้ แต่ยังคงมีชาวอเมริกันที่ได้รับผลกระทบอยู่ถึง 15 ล้านคน
คะแนนเครดิตต่ำและหายไปเป็นสาเหตุหลักของการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ โดยเฉพาะในพื้นที่ชนบท การวิเคราะห์ข้อมูลจาก Home Mortgage Disclosure Act ปี ค.ศ. 2018-2023 พบว่า 30% ของผู้ที่อาจเป็นผู้ซื้อบ้านในชนบทถูกปฏิเสธการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเนื่องจากประวัติเครดิต เทียบกับเพียง 19% ของผู้ที่อาจเป็นผู้ซื้อบ้านในเมือง สำหรับผู้สมัครสินเชื่อขนาดเล็ก คะแนนเครดิตมีบทบาทมากขึ้นและเป็นสาเหตุหลักของการปฏิเสธในช่วงเวลานี้
ชุมชนชนบทมีบ้านที่ไม่สามารถจำนองได้จำนวนมาก
จากการวิเคราะห์ของ The Pew Charitable Trusts พบว่าบ้านบางหลังในพื้นที่ชนบทมีข้อบกพร่องทางกายภาพหรือปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านยากหรือไม่สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้
ข้อมูลชี้ให้เห็นความแตกต่างของสภาพที่อยู่อาศัยระหว่างเขตเมืองและชนบทอย่างชัดเจน โดยในพื้นที่ชนบทพบบ้านที่ไม่ได้มาตรฐาน 6% ซึ่งมากกว่าในเขตเมืองที่พบเพียง 3% ทั้งนี้ Department of Housing and Urban Development ได้กำหนดว่าบ้านที่ไม่ได้มาตรฐานคือบ้านที่ไม่มีน้ำร้อนและเย็น ไม่มีไฟฟ้าปกติ ไม่มีระบบประปา หรือมีปัญหาโครงสร้างอย่างหลังคารั่ว มีรู หรือสายไฟเปิดโล่ง
แม้ว่าผู้ให้กู้สามารถปล่อยสินเชื่อให้กับบ้านที่ต่ำกว่ามาตรฐานได้ แต่บ้านเหล่านี้จะไม่สามารถเข้าร่วมโครงการประกันของรัฐบาลทั่วไป และไม่สามารถขายให้กับ Fannie Mae และ Freddie Mac ได้ ซึ่งทั้งสององค์กรนี้เป็นรัฐวิสาหกิจที่มีบทบาทสำคัญในการเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยจะรับซื้อสินเชื่อบ้านจากผู้ให้กู้ ทำให้ผู้ให้กู้มีเงินทุนหมุนเวียนในการปล่อยสินเชื่อใหม่ได้ต่อไป การที่บ้านไม่ได้มาตรฐานไม่สามารถขายให้กับสององค์กรนี้ได้ จึงส่งผลให้ผู้ให้กู้มีข้อจำกัดในการปล่อยสินเชื่อสำหรับบ้านประเภทนี้
ในพื้นที่ชนบทยังมีความท้าทายด้านการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เกิดจากข้อจำกัดทางกฎหมาย โดยพบว่า 13% ของที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชนบทเป็นบ้านสำเร็จรูป ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ไม่สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้
นอกจากนี้ยังพบปัญหาเรื่องทรัพย์สินของทายาทประมาณ 500,000 กรณี ซึ่งเกิดจากการที่เจ้าของบ้านเสียชีวิตโดยไม่มีพินัยกรรม ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินถูกแบ่งระหว่างทายาทหลายคน โดยสองในสามของกรณีเหล่านี้เกิดขึ้นในพื้นที่ชนบท สถาบันการเงินส่วนใหญ่หลีกเลี่ยงการปล่อยสินเชื่อให้กับกรณีเหล่านี้ เนื่องจากมีความยุ่งยากทั้งในแง่ของเวลา ค่าใช้จ่าย และความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง
ผู้ซื้อบ้านชนบทมีธนาคารให้บริการน้อยลง
ที่มาภาพ: Jimmy Emerson, DVM (CC BY-NC-ND 2.0)
การเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชนบทประสบความท้าทายจากการลดลงของสาขาธนาคาร โดยในช่วงปี 1986-2020 มีธนาคารมากกว่า 13,000 แห่งทั่วประเทศที่ปิดหรือควบรวมกิจการ ส่งผลกระทบต่อพื้นที่ชนบทอย่างไม่เป็นธรรม ข้อมูลในปี 2017 แสดงให้เห็นว่าชาวอเมริกันในชนบทมีโอกาสอาศัยในพื้นที่ขาดแคลนธนาคารมากกว่าคนในเมืองถึง 10 เท่า สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบรุนแรงต่อครัวเรือนในชนบทที่ต้องพึ่งพาสาขาธนาคารในการเข้าถึงบริการทางการเงินมากกว่าครัวเรือนในเมือง
การขาดแคลนสาขาธนาคารในพื้นที่ชนบททำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านประสบปัญหาในการติดต่อกับผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้กระบวนการขอสินเชื่อใช้เวลานานขึ้น และในบางกรณีอาจทำให้ผู้ซื้อต้องล้มเลิกความตั้งใจในการซื้อบ้าน
การเปลี่ยนแปลงในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2004 ส่งผลให้ธนาคารลดการปล่อยสินเชื่อลง อย่างไรก็ตาม บริษัทสินเชื่อที่อยู่อาศัยอิสระได้เข้ามาเติมเต็มช่องว่างนี้บางส่วน โดยใช้รูปแบบธุรกิจออนไลน์เพื่อลดต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพในการปล่อยสินเชื่อ รวมถึงใช้ประโยชน์จากโครงการประกันของรัฐบาล
แม้รูปแบบธุรกิจดังกล่าวจะช่วยเพิ่มการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย แต่ก็มีข้อจำกัดสำคัญสองประการ ประการแรกคือการที่บริษัทสินเชื่อที่อยู่อาศัยอิสระไม่นิยมปล่อยสินเชื่อขนาดเล็ก เนื่องจากให้ผลตอบแทนต่ำกว่าสินเชื่อขนาดใหญ่ ประการที่สองคือการเข้าไม่ถึงกลุ่มผู้ซื้อบ้านในชนบทของภาคใต้ เนื่องจากหลายพื้นที่ยังขาดการเข้าถึงอินเทอร์เน็ตบรอดแบนด์ ทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่สามารถใช้บริการสินเชื่อผ่านช่องทางออนไลน์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ภาครัฐควรแก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยในชนบท
ผู้กำหนดนโยบายระดับรัฐบาลกลางและรัฐที่ต้องการปรับปรุงการเข้าถึงสินเชื่อในพื้นที่ชนบทควรมุ่งเน้นการจัดการอุปสรรคด้านการเงินที่มักส่งผลต่อชุมชนเหล่านี้
การปรับปรุงระบบการประเมินความน่าเชื่อถือทางการเงินเป็นแนวทางสำคัญในการเพิ่มการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดย Federal Housing Finance Agency ได้อนุญาตให้ใช้โมเดลการให้คะแนนเครดิตรูปแบบใหม่อย่าง FICO 10T และ VantageScore 4.0 ซึ่งมีความแม่นยำสูงกว่าโมเดล FICO แบบดั้งเดิม และสามารถลดจำนวนผู้ที่ไม่มีข้อมูลเครดิตได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หน่วยงานรัฐบาลกลางอื่นๆ ควรดำเนินการในแนวทางเดียวกัน และพิจารณาปรับเปลี่ยนการประเมินความสามารถในการชำระหนี้จากการพึ่งพาเพียงคะแนนเครดิตแบบดั้งเดิม ไปสู่การใช้ข้อมูลกระแสเงินสดประกอบการพิจารณา เนื่องจากสามารถคาดการณ์ความสามารถในการชำระคืนเงินกู้ได้แม่นยำกว่า การปรับเปลี่ยนนี้จะช่วยให้ชาวอเมริกันที่มีคะแนนเครดิตต่ำหรือไม่มีประวัติเครดิตสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น
Federal Housing Administration ได้ปรับปรุงโครงการ 203(k) Rehabilitation Mortgage Program ซึ่งช่วยให้ชาวอเมริกันสามารถซื้อและซ่อมแซมบ้านที่ทรุดโทรมได้ในคราวเดียวกัน การปรับปรุงนี้เป็นตัวอย่างที่ดีของการสร้างช่องทางให้ผู้ซื้อบ้านสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการการซ่อมแซม
อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จของโครงการนี้ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นที่ภาครัฐต้องขยายการสนับสนุนในวงกว้าง โดยเจ้าหน้าที่ทั้งในระดับรัฐบาลกลางและระดับรัฐควรพิจารณาเพิ่มการลงทุนในโครงการซ่อมแซมบ้านที่มีอยู่แล้ว หรือปรับปรุงโครงการให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น เนื่องจากโครงการเหล่านี้ได้พิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จในการช่วยเหลือประชาชน แต่ยังคงประสบปัญหาด้านการขาดแคลนทรัพยากรที่จำเป็นในการดำเนินงาน
การเพิ่มการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชนบทจำเป็นต้องดำเนินการหลายด้านพร้อมกัน โดยผู้กำหนดนโยบายควรเพิ่มการสนับสนุนธนาคารที่ให้บริการในชุมชนชนบท เพื่อให้สถาบันการเงินเหล่านี้สามารถดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น อีกทั้งควรเร่งขยายโครงข่ายอินเทอร์เน็ตบรอดแบนด์ให้ครอบคลุมทั่วประเทศ เพื่อให้ผู้ที่อยู่ในพื้นที่ชนบทสามารถเข้าถึงบริการทางการเงินออนไลน์ได้สะดวกขึ้น นอกจากนี้ควรมีมาตรการลดต้นทุนในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อจูงใจให้ผู้ให้กู้รายใหม่เข้ามาให้บริการแก่ผู้กู้ที่ยังเข้าไม่ถึงบริการทางการเงิน
การดำเนินการตามนโยบายเหล่านี้จะช่วยให้การเป็นเจ้าของบ้านเป็นไปได้สำหรับประชาชนทุกกลุ่ม โดยทำให้มั่นใจได้ว่าทุกคนจะสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาเหมาะสม พร้อมทั้งมีทางเลือกด้านสินเชื่อที่ปลอดภัย จ่ายได้ และเข้าถึงได้อย่างทั่วถึง
